Bên mua đất bỏ cọc nhưng không chịu hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, mảnh đất đó có bán tiếp được không?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc mua bán đất không được quy định cụ thể trong bất kỳ văn bản pháp luật nào, tuy nhiên, căn cứ vào quy định trên có thể định nghĩa hợp đồng đặt cọc mua bán đất là sự thỏa thuận trong đó bên đặt cọc chuyển giao một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị cho bên nhận đặt cọc nhằm đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán đất.

Theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, pháp luật quy định rằng các hợp đồng như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Tuy nhiên, quy định này không đề cập đến việc bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Như vậy, có thể khẳng định rằng hợp đồng đặt cọc mua bán đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Bên mua đất bỏ cọc nhưng không chịu hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, mảnh đất đó có bán tiếp được không? (Hình từ Internet)

Việc hủy bỏ hợp đồng đặt cọc đã công chứng có cần sự đồng ý của cả hai bên trong hợp đồng không? Được thực hiện thế nào?

Tại khoản 1 Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó. Điều này đồng nghĩa với việc một hợp đồng đã được công chứng sẽ chỉ bị hủy bỏ nếu như có sự thỏa thuận, cam kết của tất cả những người tham gia hợp đồng, giao dịch đã công chứng.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014, việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.

Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch thông thường như sau:

(1) Trường hợp công chứng văn bản hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng đã được soạn thảo sẵn (Điều 40 Luật Công chứng 2014)

- Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Dự thảo văn bản hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Lưu ý: Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

- Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch.

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Công chứng viên kiểm tra dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

- Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng thì ký vào từng trang của hợp đồng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ trong hồ sơ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng.

(2) Trường hợp công chứng văn bản hủy hợp đồng đặt cọc do công chứng viên soạn thảo theo đề nghị của người yêu cầu công chứng (Điều 41 Luật Công chứng 2014)

- Người yêu cầu công chứng nộp một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây:

+ Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

+ Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

+ Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

Lưu ý: Bản sao là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

- Người yêu cầu công chứng nộp hồ sơ yêu cầu công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng

- Người yêu cầu công chứng nêu nội dung, ý định giao kết giao dịch;

- Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng;

Công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng tuân thủ đúng các quy định về thủ tục công chứng và các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện giao dịch; giải thích cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao dịch;

- Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết giao dịch có dấu hiệu bị đe doạ, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

- Trường hợp nội dung, ý định giao kết giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công chứng viên soạn thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng.

- Người yêu cầu công chứng tự đọc dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe. Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng thì ký vào từng trang của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 41 Luật Công chứng 2014 để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của văn bản hủy hợp đồng đã được công chứng.

Như vậy, việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng phải có sự thỏa thuận và đồng ý của cả hai bên mới thực hiện được. Việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng được thực hiện theo thủ tục nêu trên.

Bên mua đất bỏ cọc nhưng không chịu hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, mảnh đất đó có bán tiếp được không?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp hết thời hạn giao kết hợp đồng mua bán đất nhưng bên đặt cọc không thực hiện cam kết thì coi như từ chối giao kết thực hiện hợp đồng. Số tiền đặt cọc bây giờ sẽ thuộc về người mua (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Pháp luật không có quy định nào cấm, hạn chế quyền sử dụng đất của bên nhận đặt cọc khi bên đặt cọc từ chối giao kết thực hiện hợp đồng mua bán đất.

Bên cạnh đó, khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014 cũng nêu rõ công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng. Theo đó, việc công chứng hợp đồng đặt cọc không làm hạn chế, mất quyền bán đất của người bán khi bên nhận đặt cọc không hủy hợp đồng đặt cọc.

Như vậy, bên mua đất bỏ cọc nhưng không chịu hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng, mảnh đất đó vẫn có thể bán tiếp cho người khác.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc mua bán đất trong trường hợp bên mua đất bỏ cọc nhưng không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng thường gặp nhiều khó khăn, bởi hầu hết công chứng viên đều từ chối công chứng hợp đồng mua bán đất vì các lý do sau:

Thứ nhất, khi hợp đồng đặt cọc được công chứng, thông tin của hợp đồng này sẽ được lưu trên hệ thống quản lý dữ liệu công chứng. Điều này cho thấy giữa chủ đất và bên mua đã tồn tại một hợp đồng đặt cọc, nhưng công chứng viên không thể xác định chính xác quá trình thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên diễn ra như thế nào.

Thứ hai, các giao dịch bất động sản thường tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp. Do đó, công chứng viên phải đảm bảo ngăn ngừa những tình huống có thể gây ra tranh chấp trong tương lai.

Thứ ba, theo khoản 4 Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm lợi ích quốc gia, công cộng hoặc quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan. Công chứng viên không có thẩm quyền cũng như cơ sở pháp lý để đánh giá bên nào vi phạm hợp đồng, bên nào có lỗi, hoặc xác định liệu có sự kiện bất khả kháng xảy ra hay không.

Trong trường hợp vẫn tồn tại một hợp đồng đặt cọc, nếu công chứng hợp đồng mua bán đất, điều này có thể xâm phạm quyền lợi của người đã đặt cọc trước đó. Ví dụ, bên nhận cọc không thực hiện đúng thỏa thuận ký hợp đồng mua bán đất chứ không phải là bên đặt cọc.

Chính vì vậy, để tránh rơi vào trường hợp này thì trước khi ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất thì cả 2 bên bán và bên mua nên cân nhắc có nên công chứng hợp đồng này không, bởi vì theo quy định pháp luật thì không bắt buộc hợp đồng đặt cọc mua bán đất phải được công chứng mới có hiệu lực.

Ngoài ra, như đã phân tích, đối với hợp đồng đặt cọc đã được công chứng, việc hủy bỏ phải dựa trên sự thỏa thuận và đồng ý của cả hai bên. Bên cạnh đó, thủ tục hủy hợp đồng chỉ có thể thực hiện tại chính văn phòng công chứng đã công chứng hợp đồng ban đầu.

Trong trường hợp bên mua không đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng mua bán đất, bên bán cần thực hiện các bước phù hợp để bảo vệ quyền lợi của mình. Trước hết, bên bán có thể yêu cầu công chứng viên lập biên bản sự việc để ghi nhận vi phạm, hoặc liên hệ Thừa phát lại để lập vi bằng tại thời điểm xảy ra sự việc, tạo cơ sở chứng cứ vững chắc cho quá trình giải quyết tranh chấp.

Sau khi thu thập đầy đủ chứng cứ, bước tiếp theo bên bán cần thực hiện là khởi kiện tại Tòa án, yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc đã công chứng.