Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp được quyền quyết định mức phí dịch vụ cho khu thương mại tại chung cư không?

Nội dung chính

Nhà chung cư hỗn hợp là gì, có yêu cầu như thế nào?

Căn cứ tiết 1.4.3 tiểu mục 1.4 Mục 1 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD về Nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD định nghĩa nhà chung cư hỗn hợp là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại v.v....

Về yêu cầu chung đối với nhà chung cư hỗn hợp, tại tiểu mục 2.1 Mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD về Nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD có quy định như sau:

(1) Nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo các yêu cầu về an toàn chịu lực, ổn định và tuổi thọ thiết kế. Không xây dựng nhà trên các vùng có nguy cơ địa chất nguy hiểm (sạt đất, lở đất, trượt đất...), vùng có lũ quét, thường xuyên ngập lụt khi không có biện pháp kỹ thuật để đảm bảo an toàn cho công trình xây dựng.

(2) Nhà chung cư hỗn hợp cần đảm bảo các yêu cầu về an toàn cháy theo QCVN 06:2022/BXD và các quy định liên quan. Việc trang bị, bố trí, kiểm tra, bảo dưỡng các phương tiện phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ phải tuân thủ các yêu cầu của quy định hiện hành.

(3) Nhà chung cư hỗn hợp phải đảm bảo người cao tuổi, người khuyết tật tiếp cận sử dụng theo QCVN 10:2014/BXD.

(4) Nhà chung cư hỗn hợp phải được thiết kế, xây dựng đáp ứng các yêu cầu sử dụng năng lượng hiệu quả theo QCVN 09:2017/BXD.

(5) Nhà chung cư hỗn hợp phải tuân thủ các quy định về an toàn sinh mạng và sức khỏe theo QCXDVN 05:2008/BXD. Yêu cầu về phòng chống mối cho nhà chung cư tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng.

(6) Nhà chung cư hỗn hợp phải được bảo trì theo đúng quy trình.

(7) Phần căn hộ chung cư trong nhà chung cư hỗn hợp phải có lối ra vào (không bao gồm buồng thang bộ thoát nạn) độc lập.

(8) Các phần chức năng khác như văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) và các dịch vụ khác trong nhà chung cư hỗn hợp phải bố trí khu vực riêng, theo dự án được phê duyệt và quản lý vận hành theo quy định.

(9) Các không gian công cộng, không gian sử dụng chung trong nhà chung cư hỗn hợp phải có các thiết bị giám sát an ninh hoặc các giải pháp khác nhằm phát hiện, ngăn chặn các nguy cơ có thể xảy ra đối với trẻ em nói riêng, người và công trình nói chung.

Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp được quyền quyết định mức phí dịch vụ cho khu thương mại tại chung cư không? (Hình từ Internet)

Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp có quyền hạn như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 147 Luật Nhà ở 2023, Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp có quyền hạn như sau:

Đối với nhà chung cư hỗn hợp có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có các quyền sau đây:

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;

- Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

- Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;

- Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

Đối với nhà chung cư hỗn hợp thuộc tài sản công thì Ban quản trị nhà chung cư có các quyền sau đây:

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

Đối với nhà chung cư hỗn hợp có một chủ sở hữu (không phải tài sản công) thì Ban quản trị nhà chung cư có các quyền sau đây:

- Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

- Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp được quyền quyết định mức phí dịch vụ cho khu thương mại tại chung cư không?

Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp có được quyền quyết định mức phí dịch vụ cho khu thương mại tại chung cư hay không cần được xem xét dựa trên các căn cứ sau đây:

Trước hết, trong các quyền của Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp được nêu rõ ở nội dung trước, không có quyền quyết định mức phí dịch vụ cho khu thương mại tại chung cư. Điều này cho thấy Ban quản trị không có quyền quyết định mức phí này.

Tiếp theo, khái niệm phí dịch vụ thường được người dân sử dụng để chỉ kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư trong các văn bản pháp lý. Theo khoản 2 Điều 30 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m2 diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.

Đồng thời, điểm a khoản 5 Điều 151 Luật Nhà ở 2023 quy định rằng đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư áp dụng đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động trong khu kinh doanh và của từng vị trí nhà chung cư.

Như vậy, dựa vào các căn cứ nêu trên thì Ban quản trị nhà chung cư hỗn hợp không có quyền quyết định mức phí dịch vụ cho khu thương mại tại chung cư mà mức phí dịch vụ này sẽ được tính dựa trên giá dịch vụ quản lý vận hành do các bên thỏa thuận trên cơ sở tình hình thực tế của hoạt động trong khu thương mại và của từng vị trí nhà chung cư hỗn hợp.