Ban quản trị nhà chung cư có được tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không?

Nội dung chính

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có bắt buộc phải có Ban quản trị không?

Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có bắt buộc phải có Ban quản trị hay không tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 146 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Theo đó, căn cứ theo quy định nêu trên thì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu nhưng có dưới 20 căn hộ không bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư, việc có thành lập hay không phụ thuộc vào sự thống nhất quyết định của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Trường hợp 2: Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên

Theo quy định tại khoản 2 Điều 146 Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư. Thành phần Ban quản trị nhà chung cư bao gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu không tham dự, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở còn sở hữu diện tích trong nhà chung cư, trừ trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không cử đại diện tham gia Ban quản trị nhà chung cư.

Theo đó, căn cứ vào các quy định nêu trên thì nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu và có từ 20 căn hộ trở lên bắt buộc phải thành lập Ban quản trị nhà chung cư.

Tóm lại, nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có bắt buộc phải thành lập Ban quản trị hay không phụ thuộc vào số lượng căn hộ trong chung cư. Nếu nhà chung cư có dưới 20 căn hộ, việc thành lập Ban quản trị là không bắt buộc và do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư tự quyết định. Ngược lại, nếu nhà chung cư có từ 20 căn hộ trở lên, việc thành lập Ban quản trị là bắt buộc theo quy định pháp luật.

Ban quản trị nhà chung cư có được tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không? (Hình từ Internet)

Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có quyền hạn như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 147 Luật Nhà ở 2023 thì Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có các quyền hạn sau:

(1) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;

(2) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

(3) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

(4) Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

(5) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

(6) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;

(7) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

Ban quản trị nhà chung cư có được tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 05/2024/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể là chủ đầu tư hoặc đơn vị khác có đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định tại Điều 150 Luật Nhà ở 2023.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 145 Luật Nhà ở 2023, Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của các chủ sở hữu hoặc người sử dụng nhà chung cư nếu chủ sở hữu nhà chung cư không tham dự.

Bên cạnh đó, điểm d khoản 3 Điều 145 Luật Nhà ở 2023, Hội nghị nhà chung cư quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư trong các trường hợp sau:

(1) Không còn chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

(2) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở không có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư;

(3) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham gia quản lý vận hành;

(4) Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở có chức năng, năng lực quản lý vận hành tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được các yêu cầu đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban quản trị nhà chung cư.

Ngoài ra, điểm c khoản 1 Điều 148 Luật Nhà ở 2023 nêu rõ đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn.

Như vậy, căn cứ vào những quy định nêu trên thì việc lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải do Hội nghị nhà chung cư quyết định. Ban quản trị nhà chung cư chỉ là đơn vị ký kết hợp đồng với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn. Do đó, ban quản trị không được tự ý lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, hành vi này là hành vi vượt quá trách nhiệm theo quy định pháp luật.

Lưu ý: Theo quy định khoản 3 Điều 148 Luật Nhà ở 2023, quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư của Ban quản trị nhà chung cư vượt quá trách nhiệm thì không có giá trị pháp lý; trường hợp vi phạm thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà thành viên Ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.