05 Rủi ro thường gặp khi không có hợp đồng thuê trọ theo quy định pháp luật

Nội dung chính

05 Rủi ro thường gặp khi không có hợp đồng thuê trọ theo quy định pháp luật

Căn cứ theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng thuê trọ được hiểu là sự thỏa thuận giữa bên thuê và bên cho thuê nhà về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê nhà.

Trong đó, căn cứ tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng về nhà ở, cụ thể là hợp đồng thuê trọ do bên thuê và bên cho thuê nhà thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung cụ thể do pháp luật về nhà ở quy định.

Vì vậy, trong trường hợp hợp đồng thuê trọ không được lập thành văn bản theo quy định, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm về hình thức, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Hợp đồng thuê trọ không được lập thành văn bản chỉ có thể được chấp nhận khi một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng thuê trọ đó (theo quy định tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015)

Tuy nhiên, dù hợp đồng thuê trọ được chấp nhận từ Tòa án nhưng vẫn có một số rủi ro nhất định như sau:

(1) Có nguy cơ không thể đòi lại tiền đặt cọc nếu không có hợp đồng bằng văn bản.

Căn cứ khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý số tiền đặt cọc sẽ thực hiện như sau:

- Nếu các bên thực hiện việc thuê nhà: Tiền cọc sẽ trả lại cho bên thuê hoặc được trừ vào tiền thuê nhà.

- Bên thuê không thực hiện thuê nhà: Tiền cọc sẽ thuộc về bên cho thuê nhà.

- Bên cho thuê từ chối không cho thuê nhà: Bên cho thuê phải trả cho bên thuê tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương số tiền đặt cọc.

Lưu ý: Nếu các bên có thoả thuận khác thì thực hiện theo thoả thuận đó.

Như vậy, khi không lập hợp đồng thuê trọ hoặc hợp đồng đặt cọc khi thuê trọ, để chứng minh các bên thuê nhà có thoả thuận về việc đặt cọc và xử lý số tiền đặt cọc trên thực tế là rất khó trừ trường hợp có các bằng chứng, chứng cứ khác như ghi âm, ghi hình... thể hiện nội dung này.

(2) Người thuê trọ có thể gặp khó khăn khi đòi bồi thường nếu chủ nhà vi phạm

Tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng thuê trọ sẽ có điều khoản bắt buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thuê trọ.

Nếu các kết giao kết hợp đồng thuê trọ thì khi một bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia sẽ có thể đòi được bồi thường theo quy định tại khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về việc người thuê trọ có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, hợp đồng thuê trọ chính là cơ sở để các bên thực hiện việc đòi bồi thường thiệt hại khi có thiệt hại thực tế xảy ra. Nếu không có hợp đồng thuê trọ, các bên cũng như cơ quan có thẩm quyền sẽ rất khó để xác định cụ thể thoả thuận của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê trọ về việc đòi bồi thường thiệt hại.

(3) Người thuê trọ rất dễ bị chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trước hạn

Tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng thuê trọ sẽ có điều khoản bắt buộc về thời gian giao nhận nhà ở và thời gian cho thuê nhà ở.

Qua đó, nếu có hợp đồng thuê trọ thì bên thuê trọ sẽ có cơ sở đòi bồi thường nếu bên chủ nhà vi phạm về thời hạn thuê nhà, đòi lại nhà trước thời hạn. Bởi chủ nhà chỉ được đòi lại nhà cho thuê trước thời hạn tại 01 trong 07 trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023

(4) Chủ nhà trọ có thể tự ý tăng giá thuê trọ

Tương tự như những điều trên, căn cứ theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng thuê trọ cũng sẽ có điều khoản bắt buộc về giá trị giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá, nội dung và thời gian - phương thức thanh toán theo thoả thuận của các bên.

Đồng nghĩa với việc, nếu có hợp đồng thuê trọ, các bên cần phải dựa vào điều khoản đã ghi trong hợp đồng do 2 bên thỏa thuận từ ban đầu để trả tiền thuê trọ, mà không được tự ý tăng giá thuê hoặc thay đổi các điều khoản khác trong hợp đồng mà không có sự đồng ý của bên còn lại.

Ngược lại, nếu không có hợp đồng thuê trọ thì sẽ không có cơ sở pháp lý để các bên dựa vào và thực hiện. Qua đó, chủ nhà có thể tùy ý tăng giá thuê trọ theo ý muốn mà bên thuê trọ sẽ không cơ bằng chứng thỏa thuận ban đầu để từ chối.

(5) Gặp khó khăn trong quá trình đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú nếu có nhu cầu

Căn cứ theo quy định tại Điều 20 Luật Cư trú 2020 về điều kiện đăng ký thường trú trong trường hợp đang thuê nhà trọ bao gồm:

- Được chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp đồng ý cho đăng ký thường trú tại địa điểm thuê và được chủ hộ đồng ý nếu đăng ký thường trú vào cùng hộ gia đình đó;

- Bảo đảm điều kiện về diện tích nhà ở tối thiểu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng không thấp hơn 08 m2 sàn/người.

Đồng thời, nếu đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì người thuê trọ cần phải nộp đủ các giấy tờ sau đây theo Điều 21 Luật Cư trú 2020 để được đăng ký thường trú, cụ thể bao gồm

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú, trong đó ghi rõ ý kiến đồng ý cho đăng ký thường trú của chủ hộ, chủ sở hữu chỗ ở hợp pháp được cho thuê hoặc người được ủy quyền, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản;

- Hợp đồng cho thuê

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh đủ diện tích nhà ở để đăng ký thường trú theo quy định.

Có thể thấy, khi đăng ký thường trú tại chỗ trọ cần phải có hợp đồng thuê nhà. Do đó, nếu các bên không ký hợp đồng khi thuê trọ, người thuê có thể sẽ mất cơ hội được đăng ký thường trú tại nhà trọ.

Tương tự, đối với đăng ký tạm trú thì người thuê trọ cũng cần nộp hồ sơ đăng ký tạm trú theo quy định tại khoản 1 Điều 28 Luật Cư trú 2020, bao gồm:

-Tờ khai thay đổi thông tin cư trú; đối với người đăng ký tạm trú là người chưa thành niên thì trong tờ khai phải ghi rõ ý kiến đồng ý của cha, mẹ hoặc người giám hộ, trừ trường hợp đã có ý kiến đồng ý bằng văn bản;

- Giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 154/2024/NĐ-CP về giấy tờ, tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp để đăng ký tạm trú bao gồm hợp đồng thuê trọ. Vậy nên nếu không có hợp đồng thuê trọ bằng văn bản, người thuê trọ cũng sẽ gặp khó khăn trong quá trình đăng ký tạm trú.

THAM KHẢO DANH SÁCH NHÀ TRỌ ĐANG CHO THUÊ TẠI TPHCM

05 Rủi ro thường gặp khi không có hợp đồng thuê trọ theo quy định pháp luật (Hình từ Internet)

Các quyền lợi cơ bản người thuê trọ được hưởng nếu có hợp đồng thuê trọ

Khi thuê trọ, người thuê có một số quyền cơ bản mà chắc chắn sẽ nhận được. Những quyền này giúp bảo vệ lợi ích của người thuế và đảm bảo rằng quá trình thuê diễn ra suôn sẻ. Dưới đây là chi tiết về các quyền đó:

- Quyền được nhận tài sản thuê: Căn cứ theo khoản 2 Điều 476 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc nếu bên cho thuê chậm giao tài sản, bên thuê có quyền gia hạn thời gian giao hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu tài sản không đạt chất lượng như thỏa thuận, bên thuê có thể yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê, hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Quyền được bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê: Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 quy định về vấn đề nếu tài sản thuê bị giảm giá trị sử dụng mà không phải do lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Nếu bên cho thuê không sửa chữa kịp thời sau khi được thông báo, bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản với chi phí hợp lý, nhưng phải thông báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu hoàn trả chi phí sửa chữa.

- Quyền được bảo đảm quyền sử dụng tài sản: Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 478 Bộ luật dân sự 2015 thì bên thuê sẽ được sử dụng nhà theo đúng mục đích và công dụng đã thỏa thuận trước đó.

- Quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận được bồi thường thiệt hại: Căn cứ theo quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và khoản 3 Điều 477, khoản 2 Điều 478 Bộ luật dân sự 2015 về việc nếu bên cho thuê không đáp ứng đủ các quyền mà bên thuê được nhận hoặc bên cho thuê không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong quá trình thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại hợp đồng.

Hợp đồng thuê trọ bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Căn cứ tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng về nhà ở, cụ thể là hợp đồng thuê trọ do bên thuê và bên cho thuê nhà thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung cụ thể do pháp luật về nhà ở quy định.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 về điều kiện giao dịch dân sự có hiệu lực:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo đó, trong điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực không quy định về hình thức hợp đồng thuê trọ bằng giấy viết tay hoặc đánh máy.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 thì hợp đồng thuê trọ không bắt buộc phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, hợp đồng thuê trọ bằng giấy viết tay hoặc đánh máy không công chứng, chứng thực vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng được điều kiện về chủ thể, mục đích và nội dung quy định tại khoản 1 Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.