04 Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu người dân cần lưu ý

Chuyên viên pháp lý: Đào Thị Mỹ Hồng
Tham vấn bởi Luật sư: Phạm Thanh Hữu
04 trường hợp nào hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu? Trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất? Mẫu hợp đồng mua bán đất hiện nay?

Nội dung chính

    04 Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu người dân cần lưu ý

    Chi tiết 04 trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu mà người dân cần lưu ý như sau:

    Trường hợp 1: Hợp đồng mua bán đất không đủ điều kiện

    Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

    (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;

    (2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

    (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

    (4) Trong thời hạn sử dụng đất;

    (5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

    Như vậy, nếu bên chuyển nhượng thiếu một trong các điều kiện nêu trên thì sẽ không được chuyển nhượng và hợp đồng mua bán nhà đất cũng sẽ bị vô hiệu.

    Ngoài ra, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp tại khoản 3, 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024.

    Trường hợp 2: Hợp đồng mua bán đất đai giả

    Căn cứ theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo cụ thể như sau:

    (1) Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

    (2) Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

    Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất chỉ là hình thức để che giấu một giao dịch dân sự khác thì hợp đồng đó sẽ bị coi là vô hiệu vì giả tạo.

    Trường hợp 3: Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng

    Căn cứ theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

    (1) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp (2);

    (2) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

    Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà đất thuộc diện bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên không thực hiện, thì hợp đồng đó không có giá trị pháp lý và bị coi là vô hiệu.

    Trường hợp 4: Hợp đồng mua bán nhà đất vi phạm pháp luật

    Căn cứ theo Điều 123 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

    Điều này có nghĩa là, khi hợp đồng mua bán nhà đất bị xác định vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội, tòa án có quyền tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu.

    04 Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu người dân cần lưu ý

    04 Trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất bị vô hiệu người dân cần lưu ý (Hình từ Internet)

    Trường hợp nào được miễn thuế TNCN khi mua bán nhà đất?

    Trường hợp 1: Mua bán đất đai giữa những người có quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống hoặc quan hệ nuôi dưỡng.

    Căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

    Ngoài ra, trường hợp bất động sản do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản đó thuộc diện được miễn thuế.

    Trường hợp 2: Người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, một thửa đất

    Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì không phải nộp thuế (chỉ đất ở được miễn, các loại đất khác thì vẫn phải nộp thuế)

    Trong trường hợp này muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân thì phải đáp ứng đủ 03 điều kiện sau:

    Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở

    Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể:

    - Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

    - Cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

    - Trường hợp vợ chồng có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở và cũng là duy nhất của chung vợ chồng nhưng vợ hoặc chồng còn có nhà ở, đất ở riêng, khi chuyển nhượng nhà ở, đất ở của chung vợ chồng thì vợ hoặc chồng chưa có nhà ở, đất ở riêng được miễn thuế; chồng hoặc vợ có nhà ở, đất ở riêng không được miễn thuế.

    Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu 06 tháng

    - Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

    - Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp giấy chứng nhận.

    Lưu ý: Riêng trường hợp được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở được tính theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận trước khi được cấp lại, cấp đổi.

    Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở

    - Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

    Trách nhiệm của cá nhân khi mua bán nhà đất:

    - Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm.

    - Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và bị xử phạt vi phạm.

    Mẫu hợp đồng mua bán đất hiện nay? Hợp đồng mua bán đất mới nhất 2025

    Dưới đây là mẫu hợp đồng mua bán đất đơn giản nhất hiện nay:

    hợp đồng mua bán đấtHợp đồng mua bán đất

    Tải về mẫu hợp đồng mua bán đất đơn giản nhất hiện nay Tại đây

    saved-content
    unsaved-content
    1