03 phương án xác định người sử dụng đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án sử dụng đất theo đề xuất mới

Nội dung chính

03 phương án xác định người sử dụng đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án sử dụng đất theo đề xuất mới

Theo dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai gửi Bộ Tư pháp thẩm định, nội dung chi tiết tại Phụ lục 1, Phụ lục 2 gửi kèm theo Công văn 10596/BNNMT-QLĐĐ năm 2025 có nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 12 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Theo đó, có 03 phương án xác định người sử dụng đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án như sau:

(1) Phương án 1 (Tính toàn bộ số người sử dụng đất và người có quyền quản lý đất trong phạm vi dự án)

Số người sử dụng đất bao gồm:

- Người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thuê;

- Cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý;

- Người sử dụng đất không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

(2) Phương án 2 (Chỉ tính người sử dụng đất, không tính người quản lý và không tính người không có quyền chuyển quyền)

Số người sử dụng đất bao gồm người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thuê.

(3) Phương án 3 (Tính người sử dụng đất và người không có quyền chuyển quyền, không tính người quản lý)

Số người sử dụng đất bao gồm người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thuê được ký kết và người sử dụng đất không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

03 phương án xác định người sử dụng đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án sử dụng đất theo đề xuất mới (Hình từ Internet)

Người sử dụng đất có trách nhiệm kê khai nộp tiền sử dụng đất không?

Căn cứ điểm a khoản 6 Điều 44 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 44. Trách nhiệm của cơ quan và người sử dụng đất

[...]

6. Người sử dụng đất:

a) Thực hiện việc kê khai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này và quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

b) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo đúng thời hạn ghi trên thông báo của cơ quan thuế.

c) Quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Thông báo của cơ quan thuế mà không nộp đủ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải nộp tiền chậm nộp theo quy định tại Điều 45 Nghị định này.

[...]

Theo đó, người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện việc kê khai nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP và quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Người sử dụng đất phải trả khoản ghi nợ tiền sử dụng đất theo hình thức nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 26 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 26. Ghi nợ tiền sử dụng đất khi được giao đất tái định cư

1. Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai là người được bố trí tái định cư mà tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất tái định cư, nếu có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện bàn giao mặt bằng theo đúng tiến độ.

2. Giá đất để tính ghi nợ tiền sử dụng đất là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất trả nợ theo số tiền sử dụng đất được nợ ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Mức tiền sử dụng đất ghi nợ đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này được xác định bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất phải nộp khi hộ gia đình, cá nhân được giao đất tái định cư trừ (-) giá trị được bồi thường về đất.

Trường hợp thuộc đối tượng được hỗ trợ tái định cư, nếu số tiền sử dụng đất phải nộp lớn hơn giá trị suất tái định cư tối thiểu thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất lớn hơn phải nộp.

4. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế, nhận tặng cho được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo thì tiếp tục được ghi nợ.

5. Về trình tự, thủ tục ghi nợ, thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Như vậy, người sử dụng đất phải trả khoản ghi nợ tiền sử dụng đất theo đúng số tiền đã ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phụ thuộc vào giá đất tại thời điểm thanh toán.

Bên cạnh đó, giá đất để tính ghi nợ tiền sử dụng đất là giá đất được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.