03 phương án xác định diện tích đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án sử dụng đất theo đề xuất mới

Nội dung chính

03 phương án xác định diện tích đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án sử dụng đất theo đề xuất mới

Theo dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai gửi Bộ Tư pháp thẩm định, nội dung chi tiết tại Phụ lục 1, Phụ lục 2 gửi kèm theo Công văn 10596/BNNMT-QLĐĐ năm 2025 có nội dung về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 12 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15.

Theo đó, có 03 phương án xác định diện tích đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án như sau:

(1) Phương án 1 (Tính toàn bộ diện tích đất của dự án)

Diện tích đất thỏa thuận được xác định theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất thuê được ký kết, diện tích đất do cơ quan, tổ chức được giao quản lý và diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

(2) Phương án 2 (Chỉ tính phần diện tích đất đủ điều kiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất thuê để thực hiện dự án)

Diện tích đất thỏa thuận được xác định theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất thuê đã thực hiện đăng ký theo quy định của pháp luật về đất đai.

(3) Phương án 3 (Tính toàn bộ diện tích đất của dự án, trừ diện tích đất do cơ quan, tổ chức được giao quản lý)

Diện tích đất thỏa thuận được xác định theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng bán tài sản gắn liền với đất thuê được ký kết và diện tích đất mà người sử dụng đất không có quyền chuyển quyền sử dụng đất.

03 phương án xác định diện tích đất thỏa thuận nhận chuyển quyền trong dự án sử dụng đất theo đề xuất mới (Hình từ Internet)

Chuyển quyền sử dụng đất có chịu thuế giá trị gia tăng không?

Căn cứ khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định như sau:

Điều 5. Đối tượng không chịu thuế

1. Sản phẩm cây trồng, rừng trồng, chăn nuôi, thủy sản nuôi trồng, đánh bắt chưa chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường của tổ chức, cá nhân tự sản xuất, đánh bắt bán ra và ở khâu nhập khẩu.

2. Sản phẩm giống vật nuôi theo quy định của pháp luật về chăn nuôi, vật liệu nhân giống cây trồng theo quy định của pháp luật về trồng trọt.

3. Thức ăn chăn nuôi theo quy định của pháp luật về chăn nuôi; thức ăn thủy sản theo quy định của pháp luật về thủy sản.

4. Sản phẩm muối được sản xuất từ nước biển, muối mỏ tự nhiên, muối tinh, muối i-ốt mà thành phần chính là Na-tri-clo-rua (NaCl).

5. Nhà ở thuộc tài sản công do Nhà nước bán cho người đang thuê.

6. Tưới, tiêu nước; cày, bừa đất; nạo vét kênh, mương nội đồng phục vụ sản xuất nông nghiệp; dịch vụ thu hoạch sản phẩm nông nghiệp.

7. Chuyển quyền sử dụng đất.

8. Bảo hiểm nhân thọ, bảo hiểm sức khỏe, bảo hiểm người học, các dịch vụ bảo hiểm khác liên quan đến con người; bảo hiểm vật nuôi, bảo hiểm cây trồng, các dịch vụ bảo hiểm nông nghiệp khác; bảo hiểm tàu, thuyền, trang thiết bị và các dụng cụ cần thiết khác phục vụ trực tiếp đánh bắt thủy sản; tái bảo hiểm; bảo hiểm các công trình, thiết bị dầu khí, tàu chứa dầu mang quốc tịch nước ngoài do nhà thầu dầu khí hoặc nhà thầu phụ nước ngoài thuê để hoạt động tại vùng biển Việt Nam, vùng biển chồng lấn mà Việt Nam và các quốc gia có bờ biển tiếp liền hay đối diện đã thỏa thuận đặt dưới chế độ khai thác chung.

[...]

Như vậy, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, dù là tổ chức hay cá nhân thực hiện, không phải tính và nộp thuế giá trị gia tăng.

Tuy nhiên, tiền thuế thu nhập cá nhân hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp có thể phát sinh tùy theo từng trường hợp cụ thể.

Chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

[...]

11. Chuyển mục đích sử dụng đất là việc người sử dụng đất được thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác theo quy định của Luật này.

12. Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

[...]

Như vậy, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.