Tổng hợp điểm mới Nghị định 226/2025 sửa các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai

Nội dung chính

Ngày 15/8/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2024.

Dưới đây là một số điểm mới Nghị định 226/2025 sửa các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 áp dụng từ ngày 15/8/2025.

Điểm mới Nghị định 226/2025 sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất

[1] Thay đổi thứ tự ưu tiên lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh từ 15/8/2025

Theo đó, việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên như sau:

- Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã trong địa bàn hành chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định;

- Tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin gần nhất với thời điểm định giá đất.

Trường hợp có nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát; trường hợp thông tin được hình thành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 thì được lựa chọn thông tin phù hợp tình hình thực tế về giá đất tại địa phương mà không căn cứ vào thứ tự ưu tiên nêu tại điểm này.

Cơ sở pháp lý: Khoản 3 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điểm b Khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

[2] Sửa đổi công thức xác định giá của thửa đất so sánh

Theo đó, công thức xác định giá của thửa đất so sánh mới nhất từ ngày 15/8/2025 được quy định như sau:

Giá đất của thửa đất so sánh = (Giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh - Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất) / Diện tích thửa đất so sánh.

Cơ sở pháp lý: Khoản 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điểm d Khoản 2 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

[3] Sửa đổi 01 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi 01 yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp tại điểm h khoản 1 Điều 8 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, cụ thể như sau:

“h. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất.”.

Nội dung quy định trước đây:

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương.

Cơ sở pháp lý: Khoản 5 Điều 1 Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

[4] Sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất

Đối với trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã tiến hành sửa đổi, bổ sung các điều khoản tại Điều 14 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:

- Bãi bỏ cụm từ “thị trấn” tại điểm b khoản 1 Điều 14;

- Bãi bỏ cụm từ “cấp huyện” tại điểm c khoản 1 Điều 14;

- Bổ sung khoản 6 vào Điều 14 như sau:

“6. Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày quyết định ban hành bảng giá đất; quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi kết quả về Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo Mẫu số 28 của Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.”.

Cơ sở pháp lý: Khoản 9 Điều 1; Điểm c Khoản 1 Điều 7 Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

Đối với trình tự, thủ tục điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 16 Nghị định 71/2024/NĐ-CP như sau:

“2. Trình tự, thủ tục điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất thực hiện theo quy định tại các Điều 13, 14 và 15 của Nghị định này; trường hợp điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm thì áp dụng một số hoặc toàn bộ trình tự quy định tại Điều 13, 14 và 15 Nghị định này.”

Điểm mới Nghị định 226/2025 sửa đổi Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

[1] Bổ sung quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi khi Nhà nước thu hồi đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã bổ sung Điều 14a vào sau Điều 14 Nghị định 88/2024/NĐ-CP quy định về bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, trường hợp bồi thường đối với cây lâu năm là loại cho thu hoạch nhiều lần quy định tại khoản 2 Điều 103 Luật Đất đai 2024 mà không xác định được sản lượng vườn cây còn chưa thu hoạch tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch thì mức bồi thường được tính bằng giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây.

Trường hợp khi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về cây trồng, vật nuôi quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai 2024 mà chưa có quy trình sản xuất cây trồng, vật nuôi được cấp có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương để ban hành.

Cơ sở pháp lý: Khoản 2 Điều 2 Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

[2] Thứ tự ưu tiên lựa chọn địa điểm tái định cư từ ngày 15/8/2025

Theo đó, địa điểm tái định cư được lựa chọn theo thứ tự ưu tiên sau đây:

- Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất bị thu hồi;

- Tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã khác có điều kiện tương đương trong trường hợp tại địa bàn đơn vị hành chính cấp xã nơi có đất thu hồi không có đất để bố trí tái định cư;

- Ưu tiên lựa chọn khu đất có vị trí thuận lợi để hình thành khu tái định cư.

Cơ sở pháp lý: Khoản 6 Điều 24 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (bổ sung tại khoản 6 Điều 2 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

Tổng hợp điểm mới Nghị định 226/2025 sửa các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai (Hình từ Internet)

Điểm mới Nghị định 226/2025 sửa đổi Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp Sổ đỏ

[1] Sửa đổi quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ từ ngày 15/8/2025

Cụ thể, quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hay tên gọi thông dụng là Sổ đỏ) được thực hiện như sau:

- Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ;;

- Mức tiền sử dụng đất được ghi nợ đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản này là toàn bộ số tiền sử dụng đất phải nộp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Trình tự, thủ tục ghi nợ, thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thời hạn nợ tiền sử dụng đất của đối tượng quy định tại điểm a khoản này được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này; trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ;

- Trường hợp người được giao đất tái định cư thì việc ghi nợ tiền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;

- Việc ghi nợ tiền sử dụng đất cho đối tượng quy định tại điểm a khoản này được áp dụng trong thời hạn từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 đến hết ngày 31 tháng 7 năm 2029, việc thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cơ sở pháp lý: Khoản 11 Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (sửa đổi tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

[2] Sửa đổi điều kiện về năng lực của tổ chức dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai

Theo đó, Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Điều 17 Nghị định 101/2024/NĐ-CP về điều kiện về năng lực của tổ chức dịch vụ tư vấn điều tra, đánh giá đất đai.

Xem chi tiết quy định sửa đổi, bổ sung tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

Điểm mới Nghị định 226/2025 sửa đổi Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024

Các nội dung tại Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2024 được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP như sau:

[1] Bổ sung quy định về tư vấn lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã (Xem tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

[2] Bổ sung căn cứ giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư theo pháp luật về đầu tư (Xem tại khoản 6 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

[3] Sửa đổi quy định về trình tự, thủ tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang mục đích khác quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật Đất đai 2024 (Xem tại khoản 6 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

[4] Thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất từ ngày 15/8/2025

Theo đó, thẩm định, phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất từ ngày 15/8/2025 được quy định như sau:

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất;

- Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giao đất, cho thuê đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh kiểm tra, hoàn thiện hồ sơ trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý: Khoản 4 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung tại Điểm b khoản 9 Điều 4 Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

Điểm mới Nghị định 226/2025 sửa đổi Nghị định 112/2024/NĐ-CP về đất trồng lúa

Nghị định 112/2024/NĐ-CP về đất trồng lúa được Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại 02 điều khoản như sau:

- Điều 7 về kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất trồng lúa;

- Điều 10 về quy định bóc tách và sử dụng tầng đất mặt khi xây dựng công trình trên đất được chuyển đổi từ đất chuyên trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp

Xem chi tiết tại Điều 5 Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

Điểm mới Nghị định 226/2025 sửa đổi Nghị định 151/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp trong lĩnh vực đất đai

Một số điểm mới đáng chú ý như sau:

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, phê duyệt giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024 đối với đối tượng quy định tại điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024.

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, phê duyệt giá khởi điểm của khu đất, thửa đất đấu giá, quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất quy định tại Điều 229 Luật Đất đai 2024 đối với đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai 2024.

Xem chi tiết tại Điều 6 Nghị định 226/2025/NĐ-CP.