Vì sao căn hộ chung cư dưới 3 tỷ tại TP.HCM lại dần biến mất?

Nội dung chính

Thị trường bất động sản TP.HCM đang chứng kiến một sự dịch chuyển đáng kể khi những căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng ngày càng trở nên khan hiếm. Đây từng là phân khúc hấp dẫn với các gia đình trẻ và những người mua nhà lần đầu.

Tuy nhiên, hiện nay, việc tìm kiếm một căn hộ với mức giá này đã trở thành thách thức. Vậy đâu là nguyên nhân khiến các căn hộ chung cư dưới 3 tỷ đồng dần biến mất?

Giá căn hộ chung cư tăng mạnh và nguồn cung hạn chế

(1) Giá căn hộ chung cư tăng nhanh chóng

Giá bất động sản tại TP.HCM đã tăng đáng kể trong những năm gần đây. Nếu trước đây, các căn hộ tầm trung với giá 2-3 tỷ đồng khá phổ biến, thì hiện nay mức giá này đã trở thành "hàng hiếm".

Theo các chuyên gia, kể từ năm 2020, giá chung cư đã tăng vọt, đặc biệt tại các khu vực như TP Thủ Đức, Quận 7 hay Quận 8. Hiện tại, giá bán dao động từ 55 đến 80 triệu đồng/m2, khiến những căn hộ diện tích nhỏ (50-60 m2) cũng vượt mốc 3 tỷ đồng.

Nguyên nhân của việc tăng giá này không chỉ đến từ sự phát triển nhanh chóng của hạ tầng đô thị, mà còn từ nhu cầu sở hữu nhà ở ngày càng cao của người dân. Khi các tuyến metro, cầu đường và cơ sở hạ tầng giao thông được cải thiện, giá trị bất động sản cũng tăng theo. Bên cạnh đó, tâm lý "sở hữu nhà đất để tích lũy tài sản" của nhiều người dân càng đẩy giá lên cao hơn.

(2) Nguồn cung hạn chế

Nguồn cung căn hộ giá tầm trung giảm mạnh do các chủ đầu tư ngày càng tập trung vào phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận. Những quỹ đất tiềm năng với hạ tầng phát triển tốt đều được ưu tiên phát triển các dự án hạng sang, bỏ qua phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Ngoài ra, việc cấp phép xây dựng cho các dự án nhà ở bình dân cũng gặp nhiều khó khăn do quy trình phê duyệt kéo dài, dẫn đến nguồn cung ngày càng thu hẹp. Việc thiếu hụt căn hộ giá dưới 3 tỷ đồng không chỉ gây khó khăn cho người dân mà còn tạo ra sự mất cân bằng trong cơ cấu thị trường.

Vì sao căn hộ chung cư dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM lại dần biến mất? (Hình từ Internet)

Áp lực chi phí xây dựng nhà chung cư

Chi phí phát triển dự án bất động sản ngày càng tăng mạnh, từ chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đến chi phí pháp lý. Ngoài ra, chi phí vật liệu xây dựng và nhân công cũng tăng lên đáng kể, buộc các chủ đầu tư phải đẩy giá bán để đảm bảo lợi nhuận.

Giá thép, xi măng, cát và các nguyên liệu xây dựng khác đã liên tục leo thang trong những năm gần đây, gây áp lực lớn lên chi phí xây dựng. Bên cạnh đó, các yếu tố như chi phí vay vốn, chi phí quản lý dự án và chi phí phát triển tiện ích nội khu cũng tăng cao, làm cho giá bán căn hộ khó có thể duy trì ở mức dưới 3 tỷ đồng.

Sự thay đổi trong nhu cầu và khả năng tài chính của người mua chung cư

(1) Khả năng chi trả hạn chế

Dù nhu cầu mua nhà vẫn cao, nhưng đa phần người dân có khả năng tài chính giới hạn. Theo một khảo sát, hơn 50% người tham gia cho biết chỉ đủ khả năng mua nhà dưới 2 tỷ đồng, trong khi giá nhà đã vượt xa mức này. Điều này khiến nhiều người phải trì hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tìm đến các khu vực vùng ven.

Nhiều gia đình trẻ với thu nhập trung bình chỉ có thể tiếp cận các dự án ở các huyện ngoại thành như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi. Tuy nhiên, việc di chuyển từ những khu vực này vào trung tâm thành phố vẫn là một trở ngại lớn, đặc biệt trong giờ cao điểm.

(2) Xu hướng tìm kiếm không gian sống rộng rãi hơn

Sự phổ biến của làm việc từ xa cũng khiến nhiều người ưu tiên các căn hộ có diện tích lớn hơn, thay vì những căn hộ nhỏ dưới 3 tỷ đồng. Đồng thời, các dự án căn hộ giá rẻ thường không được đánh giá cao về vị trí, tiện ích, khiến người mua đắn đo.

Không chỉ vậy, nhu cầu về các tiện ích nội khu hiện đại như công viên, hồ bơi, phòng gym và không gian sinh hoạt cộng đồng cũng ngày càng gia tăng. Những căn hộ bình dân thường không đáp ứng được nhu cầu này, khiến người mua có xu hướng lựa chọn các dự án cao cấp dù phải chi trả nhiều hơn.

Từ những lý do trên, sự biến mất của các căn hộ chung cư dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM là hệ quả của việc giá bất động sản tăng cao, nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu tư leo thang và sự thay đổi trong nhu cầu của người mua.

Nếu không có những điều chỉnh về chính sách phát triển nhà ở tầm trung, phân khúc này sẽ còn tiếp tục teo tóp, khiến giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người dân ngày càng xa vời. Các cơ quan chức năng cần xem xét các giải pháp hỗ trợ như giảm bớt các thủ tục pháp lý, ưu đãi tín dụng cho nhà ở bình dân và đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội để cân bằng thị trường.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư cũng cần cân nhắc phát triển thêm các dự án có giá vừa phải, đáp ứng nhu cầu thực tế của đa số người dân, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp. Việc tạo ra một thị trường bất động sản phát triển bền vững, cân bằng các phân khúc, sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và thúc đẩy sự phát triển ổn định của thị trường trong dài hạn.

Điều kiện mua căn hộ chung cư mới nhất năm 2025

Theo Điều 161 Luật Nhà ở 2023 quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở, thì bên mua căn hộ chung cư phải:

Bên mua là cá nhân phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và thực hiện theo quy định sau đây:

+ Nếu là cá nhân trong nước thì không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

+ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký cư trú tại nơi có nhà ở được giao dịch. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai.

Bên mua là tổ chức thì phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.