Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ The Link Ciputra là khi nào?

Nội dung chính

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ The Link Ciputra là khi nào?

Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 44. Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

[...]

3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.

4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, nếu hợp đồng mua bán căn hộ The Link Ciputra không có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Còn khi nếu hợp đồng mua bán căn hộ The Link Ciputra có công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực là thời điểm văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán căn hộ The Link Ciputra là khi nào? (Hình từ Internet)

Khi mua căn hộ The Link Ciputra thông qua doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp cần đáp ứng điều kiện gì để được giao dịch?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện đối với doanh nghiệp khi kinh doanh bất động sản như sau:

[1] Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

[2] Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

[3] Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;

- Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

Hợp đồng mua bán căn hộ The Link Ciputra có được phép chuyển nhượng theo quy định mới?

Căn cứ quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như sau:

Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ The Link Ciputra không thuộc một trong các đối loại hợp đồng được chuyển nhượng vì căn hộ The Link Ciputra là nhà ở có sẵn, trong khi pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng hợp đồng mụa bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và công trình xây dựng có sẵn.

Bên cạnh đó, hợp đồng được phép chuyển nhượng là hợp đồng đáp ứng đầy đủ các điểu kiện về chuyển nhượng theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bao gồm:

[1] Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

[2] Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

[3] Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

[4] Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.