Năm 2025 có được sang tên hợp đồng mua bán chung cư Inter Stella Võ Văn Kiệt nếu đã bàn giao không?

Nội dung chính

Năm 2025 có được sang tên hợp đồng mua bán chung cư Inter Stella Võ Văn Kiệt nếu đã bàn giao không?

Theo Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như sau:

Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan; chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở và các quyền khác theo quy định của pháp luật; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho đối tượng không thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó.

Trường hợp Luật Đất đai có quy định khác về quyền của chủ sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thực hiện theo quy định đó;

[...]

Căn cứ tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định như sau:

Điều 49. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Theo quy định trên thì chủ sở hữu nhà ở hợp pháp có đầy đủ các quyền, bao gồm quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ. Tuy nhiên, để biết có thể sang tên hợp đồng trong trường hợp căn hộ Inter Stella Võ Văn Kiệt đã bàn giao hay không, cần xem xét thêm quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(1) Về quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ

Tại khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định việc Chủ sở hữu nhà ở được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán, bao gồm cả quyền bán, tặng cho, góp vốn, thế chấp, v.v.

Tuy nhiên, khi căn hộ đã bàn giao và hoàn thiện, nghĩa là đã được nghiệm thu, bàn giao sử dụng cho người mua thì không còn là nhà ở hình thành trong tương lai nên quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán cần áp dụng theo quy định riêng.

(2) Chỉ cho phép chuyển nhượng 3 loại hợp đồng

Theo Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ những loại hợp đồng sau đây mới được chuyển nhượng:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

- Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

- Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Căn hộ đã bàn giao không thuộc các loại hợp đồng nêu trên, do đó không được phép sang tên hợp đồng mua bán như đối với nhà ở hình thành trong tương lai.

(3) Có ngoại lệ trong trường hợp thuê mua nhà ở

Nếu căn hộ Inter Stella được mua theo hình thức thuê mua (theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023), thì vẫn có thể sang tên hợp đồng, với điều kiện:

- Người thuê mua đã thanh toán trước một phần giá trị căn hộ (không quá 50%).

- Phần còn lại được tính là tiền thuê trả dần.

Tuy nhiên, việc sang tên hợp đồng thuê mua vẫn phải tuân thủ đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, gồm:

- Hợp đồng chưa nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

- Không có tranh chấp, không bị kê biên, thế chấp (trừ khi bên nhận thế chấp đồng ý).

- Hợp đồng được lập đúng quy định pháp luật.

Việc chuyển nhượng phải toàn bộ hợp đồng, nếu chỉ muốn chuyển nhượng từng căn (trong hợp đồng có nhiều căn), thì phải sửa đổi hợp đồng hoặc lập phụ lục hợp đồng trước khi chuyển nhượng.

Tóm lại, nếu căn hộ Inter Stella đã bàn giao, không còn là tài sản hình thành trong tương lai, thì không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Chỉ có thể sang tên hợp đồng nếu căn hộ được mua theo hình thức thuê mua và đáp ứng các điều kiện theo Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Nếu không, bên mua chỉ có thể chuyển nhượng khi hoàn tất các thủ tục để được cấp sổ hồng, sau đó bán căn hộ như thủ tục mua bán thông thường.

Khi nào người mua được xác lập quyền sở hữu với căn hộ chung cư Inter Stella Võ Văn Kiệt?

Theo Điều 12 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể về thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở như sau:

Điều 12. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở

1. Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

5. Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

6. Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

7. Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều này phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật này.

Theo quy định trên thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở phụ thuộc vào hình thức giao dịch. Đối với trường hợp mua bán căn hộ từ chủ đầu tư dự án, quyền sở hữu của người mua được xác lập khi đáp ứng đủ hai điều kiện sau:

- Đã thanh toán đầy đủ tiền mua căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Đã nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư.

Trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời điểm xác lập quyền sở hữu, thì thực hiện theo thỏa thuận đó nếu không trái quy định pháp luật.

Ngoài ra, căn cứ khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người mua căn hộ trong dự án được xác lập quyền sở hữu khi đã:

- Thanh toán đủ tiền mua, thuê mua;

- Và đã nhận bàn giao căn hộ hoặc phần diện tích trong công trình xây dựng.

Như vậy, khi mua căn hộ Inter Stella Võ Văn Kiệt, người mua sẽ được xác lập quyền sở hữu đối với căn hộ kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao căn hộ từ chủ đầu tư, trừ trường hợp hợp đồng có quy định khác. Đây là thời điểm hợp pháp để đăng ký quyền sở hữu căn hộ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mua bán căn hộ Inter Stella Võ Văn Kiệt bao lâu thì được cấp sổ hồng theo quy định mới?

Sổ hồng chung cư là tên gọi thông dụng của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sở hữu căn hộ chung cư một cách hợp pháp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, Giấy chứng nhận được in trên một (01) tờ giấy gồm hai (02) trang, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen.

Khi mua căn hộ chung cư, nếu đủ điều kiện, người mua sẽ được cấp Giấy chứng nhận có nền hồng cánh sen – thường được gọi là Sổ hồng chung cư.

Căn cứ theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 có quy định cụ thể về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại như sau:

Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

[...]

8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

9. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

[...]

Theo quy định trên thì trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao căn hộ, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (Sổ hồng) cho người mua hoặc người thuê mua nhà, trừ trường hợp người mua tự nguyện thực hiện thủ tục này.

Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian giải quyết cấp Giấy chứng nhận tối đa là 20 ngày làm việc (theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP).

Như vậy, nếu không có phát sinh vướng mắc, người mua Inter Stella Võ Văn Kiệt có thể nhận được Sổ hồng sau hơn 2 tháng kể từ ngày nhận bàn giao căn hộ.