Bên thuê căn hộ chung cư Đặng Thành đơn phương chấm dứt hợp đồng do bên cho thuê tăng giá đột ngột có phải bồi thường?

Nội dung chính

Bên cho thuê căn hộ chung cư Đặng Thành tăng giá thuê có phải báo trước với bên thuê không? 

Căn cứ Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 473. Giá thuê

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Đồng thời, tại khoản khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định: 

Điều 170. Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở

[...]

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

[…]

Từ các quy định trên cho thấy giá thuê nhà ở sẽ do các bên tự thoả thuận với nhau, bên cho thuê có thể tăng tiền thuê nhà nếu đáp ứng hai điều kiện sau đây:

- Chưa hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê cải tạo nhà;

- Người thuê đồng ý cho bên cho thuê tăng tiền thuê nhà.

Như vậy, bên cho thuê căn hộ chung cư Đặng Thành khi tăng giá thuê trong thời gian cho thuê thì phải thông báo và được bên thuê đồng ý mới đúng với quy định của pháp luật. 

Bên thuê căn hộ chung cư Đặng Thành đơn phương chấm dứt hợp đồng do bên cho thuê tăng giá đột ngột có phải bồi thường? (Hình từ Internet) 

Bên thuê căn hộ chung cư Đặng Thành đơn phương chấm dứt hợp đồng do bên cho thuê tăng giá đột ngột có phải bồi thường? 

Căn cứ theo khoản 3 Điều 172 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau: 

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo đó, khi bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng thì bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Và căn cứ theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng như sau: 

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Theo đó, bên thuê căn hộ chung cư Đặng Thành đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ không phải bồi thường thiệt hại khi: 

- Có căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà;

- Bên cho thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng;

- Thông báo trước cho bên cho thuê trong thời gian theo quy định.

Như vậy, trường hợp bên cho thuê căn hộ chung cư Đặng Thành tăng giá đột ngột mà không có thỏa thuận từ trước nghĩa là đã vi phạm nghĩa vụ nên bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng sẽ không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại với điều kiện phải thông báo trước về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. 

Bên thuê căn hộ chung cư Đặng Thành có được hoàn cọc khi đơn phương chấm dứt hợp đồng do bên cho thuê tăng giá đột ngột? 

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc thuê nhà như sau: 

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, đặt cọc là để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nghĩa là bên thuê chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng theo những quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 hoặc những trường hợp khác theo hợp đồng thuê nhà thì mới được hoàn lại tiền cọc. 

Như vậy, bên thuê căn hộ chung cư Đặng Thành đơn phương chấm dứt hợp đồng trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 thì sẽ được hoàn lại tiền cọc.