Có được chuyển nhượng nhà đất TPHCM dưới 2 tỷ khi đang thế chấp không?

Nội dung chính

Có được chuyển nhượng nhà đất TPHCM dưới 2 tỷ khi đang thế chấp không?

Căn cứ khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

[...]

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Theo đó, tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

[...]

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Theo đó, bên thế chấp không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp

- Trường hợp 1: Nếu tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, bên thế chấp được bán, thay thế, trao đổi. Khi đó, khoản tiền hoặc tài sản thu được từ giao dịch tiếp tục trở thành tài sản thế chấp.

- Trường hợp 2: Nếu tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển (ví dụ: nhà, đất), việc bán, trao đổi, tặng cho chỉ được thực hiện khi có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng, tổ chức tín dụng) hoặc theo quy định pháp luật trong một số trường hợp đặc biệt.

Như vậy, đối với nhà đất tại TPHCM dưới 2 tỷ đồng đang thế chấp ngân hàng, việc chuyển nhượng chỉ được coi là hợp pháp khi có văn bản chấp thuận của ngân hàng. Nếu bên bán tự ý thực hiện giao dịch mà không có sự đồng ý, hợp đồng có thể bị vô hiệu và gây rủi ro pháp lý cho cả bên bán và bên mua.

Có được chuyển nhượng nhà đất TPHCM dưới 2 tỷ khi đang thế chấp không? (Hình từ Internet)

Thế chấp quyền sử dụng đất TPHCM dưới 2 tỷ có phải đăng ký biến động theo luật 2025?

Căn cứ theo điểm k khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định về việc đăng ký biến động như sau:

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

[...]

i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

[...]

p) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

[...]

Do đó, việc thế chấp quyền sử dụng đất tại TPHCM, dù giá trị dưới 2 tỷ đồng, vẫn bắt buộc phải đăng ký biến động theo quy định pháp luật năm 2025.

Nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất?

Tại Điều 11 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định về nhiệm vụ, quyền hạn của cơ quan đăng ký, của cơ quan cung cấp thông tin như sau:

[1] Đăng ký theo trường hợp và theo thẩm quyền quy định tại Điều 4 và Điều 10 Nghị định 99/2022/NĐ-CP; cấp bản sao văn bản chứng nhận đăng ký đối với trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều 9 Nghị định 99/2022/NĐ-CP; chỉnh lý thông tin có sai sót trong nội dung đã được đăng ký.

[2] Cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm.

[3] Từ chối đăng ký, từ chối cung cấp thông tin chỉ trong trường hợp có căn cứ quy định tại Điều 15 và Điều 51 Nghị định 99/2022/NĐ-CP

[4] Chuyển tài liệu liên quan cho cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật trong trường hợp phát hiện tài liệu, chữ ký, con dấu thuộc hồ sơ đăng ký có dấu hiệu giả mạo.

[5] Hủy đăng ký, khôi phục việc đăng ký đã bị hủy theo quy định tại Điều 21 Nghị định 99/2022/NĐ-CP.

[6] Cập nhật, lưu trữ thông tin trong hồ sơ lưu trữ, Cơ sở dữ liệu.

[7] Thu, nộp, quản lý và sử dụng phí, giá dịch vụ, nghĩa vụ thanh toán khác khi thực hiện đăng ký, cung cấp thông tin theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí, pháp luật về giá, pháp luật khác có liên quan.

[8] Giải quyết khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật.