Chủ phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM yêu cầu trả phòng sớm để cho con từ nước ngoài về ở, quyền lợi của người thuê được bảo vệ thế nào?

Nội dung chính

Chủ phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM yêu cầu trả phòng sớm để cho con từ nước ngoài về ở, quyền lợi của người thuê được bảo vệ thế nào?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Theo đó, bên cho thuê phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM chỉ có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong những trường hợp cụ thể do pháp luật quy định, chẳng hạn như: người thuê không trả tiền từ 3 tháng trở lên, sử dụng nhà sai mục đích, tự ý cho thuê lại, đục phá, cải tạo trái phép, hoặc gây mất trật tự nhiều lần nhưng không khắc phục.

Như vậy, lý do chủ phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM yêu cầu người thuê trả phòng sớm để cho con từ nước ngoài về ở không thuộc trường hợp được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Trong thời hạn thuê, quyền lợi của người thuê vẫn được bảo đảm; chủ trọ không thể tự ý thu hồi phòng, trừ khi hai bên cùng thỏa thuận chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Nếu chủ trọ vẫn ép buộc, người thuê hoàn toàn có quyền từ chối và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Chủ phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM yêu cầu trả phòng sớm để cho con từ nước ngoài về ở, quyền lợi của người thuê được bảo vệ thế nào? (Hình từ Internet)

Nếu chủ nhà không đòi lại mà chuyển quyền sở hữu phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM cho con làm tài sản riêng, người thuê có được tiếp tục ở theo hợp đồng?

Căn cứ quy định tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

[...]

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Từ quy định trên, khi chủ nhà chuyển quyền sở hữu phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM cho con làm tài sản riêng, trong khi hợp đồng thuê nhà vẫn còn thời hạn, thì người thuê có quyền tiếp tục ở đến hết thời hạn thuê.

Chủ sở hữu mới có trách nhiệm kế thừa và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đã được thỏa thuận trong hợp đồng thuê phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM trước đó, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Điều này bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người thuê không bị ảnh hưởng bởi việc thay đổi chủ sở hữu.

Trường hợp sau khi sở hữu phòng trọ gần Trường ĐH Nông Lâm TP HCM, chủ mới tăng 10% giá thuê thì bên thuê có phải nộp khoản tiền tăng thêm?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015về giá thuê như sau:

Điều 473. Giá thuê

1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.

Theo đó, việc điều chỉnh giá thuê phòng trọ phải dựa trên sự thỏa thuận của các bên hoặc theo giá thị trường nếu không có thỏa thuận rõ ràng.

Do đó, sau khi trở thành chủ sở hữu mới, nếu chủ trọ tự ý tăng 10% giá thuê mà không có căn cứ hợp đồng thuê nhà hoặc không thông báo hợp lý, thì bên thuê không buộc phải nộp khoản tiền tăng thêm.

Trong trường hợp này, bên thuê còn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không bị coi là vi phạm. Quyền lợi của người thuê được pháp luật bảo vệ để tránh tình trạng chủ cho thuê áp đặt mức giá bất hợp lý.