Chủ căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai có quyền thay đổi thời gian bàn giao đã thỏa thuận trong hợp đồng không?

Nội dung chính

Chủ căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai có quyền thay đổi thời gian bàn giao đã thỏa thuận trong hợp đồng không?

Căn cứ quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên bán nhà ở có sẵn như sau:

Điều 19. Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng (nếu có);

b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;

c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng;

d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;

[...]

Từ các trích dẫn trên, chủ căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai không có quyền đơn phương thay đổi thời gian bàn giao đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Thời hạn bàn giao là nghĩa vụ bắt buộc của bên bán theo quy định tại Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và chỉ có thể thay đổi khi có sự thống nhất của cả hai bên theo nguyên tắc hợp đồng tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015.

Trường hợp bên bán tự ý thay đổi thời gian bàn giao mà không có sự đồng ý của bên mua thì được coi là vi phạm hợp đồng mua bán .

Khi đó, bên mua có quyền yêu cầu bên bán thực hiện đúng cam kết, yêu cầu bồi thường thiệt hại phát sinh như chi phí thuê nhà; thậm chí có quyền đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng nếu việc chậm bàn giao ảnh hưởng nghiêm trọng đến mục đích giao kết.

Như vậy, quyền thay đổi thời gian bàn giao không thuộc về một phía, mà phải dựa trên sự thỏa thuận tự nguyện của các bên trong hợp đồng mua bán căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai; mọi sự tự ý thay đổi từ phía bên bán đều tiềm ẩn nguy cơ phát sinh trách nhiệm pháp lý và nghĩa vụ bồi thường.

Chủ căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai có quyền thay đổi thời gian bàn giao đã thỏa thuận trong hợp đồng không? (Hình từ Internet)

Nếu bên bán căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai chậm bàn giao gây ra tổn thất cho bên mua thì có phải bồi thường?

Căn cứ quy định tại Điều 351 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ và trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Như vậy, từ các quy định trên, nếu bên bán căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai chậm bàn giao dẫn đến thiệt hại cho bên mua thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường toàn bộ thiệt hại theo quy định tại Điều 351 và Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015, trừ trường hợp việc chậm bàn giao do sự kiện bất khả kháng hoặc do lỗi của bên mua.

Thiệt hại mà bên mua có thể yêu cầu bồi thường bao gồm chi phí phát sinh thực tế như tiền thuê nhà trong thời gian chờ đợi, lãi vay ngân hàng hoặc các khoản tổn thất hợp lý khác.

Điều này thể hiện nguyên tắc bên có nghĩa vụ vi phạm thì phải chịu trách nhiệm dân sự, nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của bên mua trong giao dịch.

Điều khoản về thời hạn bàn giao có được quy định cụ thể trong hợp đồng mua bán căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai?

Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Theo đó, thời hạn bàn giao bất động sản là một trong những nội dung bắt buộc phải có trong hợp đồng mua bán căn hộ. Do đó, trong hợp đồng mua bán căn hộ Feliz Homes Hoàng Mai, điều khoản về thời hạn giao nhận căn hộ cùng hồ sơ kèm theo chắc chắn phải được quy định cụ thể, rõ ràng.

Việc thỏa thuận này không chỉ nhằm xác định nghĩa vụ bàn giao của bên bán mà còn là căn cứ pháp lý để bên mua bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, đặc biệt khi bên bán chậm hoặc không thực hiện đúng cam kết bàn giao.