Chủ căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê hát karaoke gây mất trật tự không?

Nội dung chính

Chủ căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê hát karaoke gây mất trật tự không?

Căn cứ theo quy định tại điểm e khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp bên thuê căn hộ Lê Thành Tân Tạo hát karaoke gây mất trật tự, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của cư dân xung quanh và khi bên cho thuê hoặc tổ trưởng dân phố đã lập biên bản vi phạm đến lần thứ ba mà bên thuê vẫn không khắc phục, thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê theo luật định.

Tuy nhiên, trường hợp chưa đủ điều kiện lập biên bản đến lần thứ ba hoặc bên thuê đã khắc phục, thì bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ Lê Thành Tân Tạo.

Chủ căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê hát karaoke gây mất trật tự không? (Hình từ Internet)

Muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo do bên thuê hát karaoke gây mất trật tự có cần phải thông báo trước không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Do vậy, trường hợp bên cho thuê căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê vì bên thuê hát karaoke gây mất trật tự, bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê ít nhất 30 ngày bằng văn bản hoặc hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng, trừ khi hai bên có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ căn hộ không báo trước cho bên thuê căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thì có phải bồi thường không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, cụ thể:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

[...]

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 361 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ, cụ thể:

Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng, cụ thể:

Điều 419. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng

1. Thiệt hại được bồi thường do vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều này, Điều 13 và Điều 360 của Bộ luật này.

2. Người có quyền có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn thành nghĩa vụ hợp đồng mà không trùng lặp với mức bồi thường thiệt hại cho lợi ích mà hợp đồng mang lại.

3. Theo yêu cầu của người có quyền, Tòa án có thể buộc người có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại về tinh thần cho người có quyền. Mức bồi thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.

Do đó, nếu chủ căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mà không có căn cứ hợp pháp và không thông báo trước đúng thời hạn, thì chủ sở hữu căn hộ chung cư Lê Thành Tân Tạo sẽ bị coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại đầy đủ cho bên thuê, gồm cả thiệt hại thực tế và thiệt hại về tinh thần phát sinh từ việc chấm dứt hợp đồng sai quy định.