Chỉ thỏa thuận miệng về việc thuê phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing với chủ trọ mà không lập hợp đồng thì giao dịch này có bị vô hiệu không?

Nội dung chính

Chỉ thỏa thuận miệng về việc thuê phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing với chủ trọ mà không lập hợp đồng thì giao dịch này có bị vô hiệu không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023 quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở, cụ thể:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[...]

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, cụ thể:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành, trường hợp sinh viên thuê phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing chỉ thỏa thuận miệng mà không lập hợp đồng bằng văn bản thì giao dịch này chưa đúng quy định về hình thức nên về nguyên tắc bị coi là vô hiệu.

Tuy nhiên, nếu các bên đã thực hiện từ hai phần ba nghĩa vụ thuê, trả tiền, sử dụng phòng trọ thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực của giao dịch, dù không có hợp đồng bằng văn bản.

Chỉ thỏa thuận miệng về việc thuê phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing với chủ trọ mà không lập hợp đồng thì giao dịch này có bị vô hiệu không? (Hình từ Internet)

Không phát sinh tranh chấp và không có yêu cầu tuyên giao dịch thuê phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing vô hiệu thì giao dịch có mặc nhiên được coi là có hiệu lực không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, cụ thể:

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Do đó, theo quy định, trong thời hạn 2 năm mà luật cho phép yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu, giao dịch thuê phòng trọ giữa sinh viên và chủ phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing bằng thỏa thuận miệng vẫn có hiệu lực và được thực hiện bình thường.

Chỉ khi có bên khởi kiện và Tòa án ra phán quyết vô hiệu thì giao dịch mới mất hiệu lực.

Trường hợp nếu hết thời hạn 2 năm mà sinh viên hoặc chủ trọ không có ai yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu thì giao dịch mặc nhiên được coi là có hiệu lực và các bên phải tiếp tục thực hiện quyền, nghĩa vụ theo thỏa thuận.

Nếu chủ phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing bán lại dãy phòng trọ cho người khác thì sinh viên có được tiếp tục thuê nếu ban đầu chỉ thỏa thuận miệng với chủ cũ không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở, cụ thể:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Do đó, trường hợp chủ trọ bán lại dãy phòng trọ gần Trường ĐH Tài chính Marketing, sinh viên thuê chỉ thỏa thuận miệng với chủ cũ thì giao dịch này không được coi là hợp đồng thuê hợp pháp.

Quyền tiếp tục thuê trong trường hợp này không được pháp luật bảo đảm, việc ở tiếp hay không sẽ phụ thuộc vào sự chấp thuận của chủ mới.