Bên thuê căn hộ Park 2 Times City nợ tiền thuê 2 tháng vì không xoay kịp tiền thì có bị đuổi?

Nội dung chính

Bên thuê căn hộ Park 2 Times City nợ tiền thuê 2 tháng vì không xoay kịp tiền thì có bị đuổi?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Theo đó, chủ căn hộ Park 2 Times City chỉ được đơn phương chấm dứt hợp đồng và thu hồi phòng trọ khi bên thuê không trả đủ tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.

Do đó, nếu bên thuê căn hộ Park 2 Times City nợ 2 tháng tiền phòng liên tục vì trong giai đoạn khó khăn tài chính thì hành vi đuổi người thuê của chủ nhà là không có căn cứ pháp lý, trừ khi trong hợp đồng đã có quy định cụ thể khác.

Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận nào về việc xử lý chậm thanh toán, nhưng người thuê vẫn thể hiện thiện chí khắc phục, chủ nhà nên tạo điều kiện để duy trì quan hệ thuê.

Bên thuê căn hộ Park 2 Times City nợ tiền thuê 2 tháng vì không xoay kịp tiền thì có bị đuổi? (Hình từ Internet)

Chủ căn hộ Park 2 Times City bán lại cho người khác giữa thời gian thuê thì bên thuê có phải lập tức dọn đi?

Căn cứ quy định tại Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

Điều 173. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3. Khi bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở, trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Theo đó, việc chủ sở hữu căn hộ Park 2 Times City bán nhà cho người khác không làm chấm dứt quyền thuê hợp pháp của bên thuê nếu thời hạn thuê vẫn còn.

Khi hợp đồng thuê chưa hết hạn, người mua căn hộ (chủ sở hữu mới) sẽ kế thừa đầy đủ quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê, bao gồm việc cho phép bên thuê tiếp tục sử dụng căn hộ đến hết thời hạn đã thỏa thuận.

Trường hợp duy nhất bên thuê phải dọn đi trước hạn là khi có thỏa thuận khác giữa các bên, ví dụ hợp đồng thuê nhà quy định quyền chấm dứt sớm nếu chủ sở hữu bán nhà hoặc hai bên ký phụ lục chấm dứt hợp đồng.

Nếu không có thỏa thuận như vậy, mọi hành vi buộc bên thuê rời đi trước hạn mà không có căn cứ sẽ bị xem là vi phạm hợp đồng thuê nhà, và bên thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Khi chủ căn hộ Park 2 Times City bán lại cho người khác trong thời gian cho thuê thì có cần phải thông báo cho bên thuê biết?

Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật Nhà ở 2023 về mua bán nhà ở đang cho thuê như sau:

Điều 168. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp Bộ luật Dân sự có quy định khác. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.

2. Trường hợp bán nhà ở đang cho thuê thuộc tài sản công thì thực hiện theo quy định tại Mục 2 Chương VIII của Luật này.

Theo đó, khi chủ sở hữu căn hộ Park 2 Times City muốn bán lại nhà trong thời gian đang cho thuê, họ bắt buộc phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và điều kiện bán.

Thông báo này không chỉ mang tính chất “báo tin” mà còn mở ra quyền ưu tiên mua cho bên thuê — với điều kiện bên thuê đã thanh toán đầy đủ tiền thuê tính đến thời điểm nhận thông báo.

Sau khi nhận thông báo, bên thuê có 30 ngày để quyết định mua hay không. Nếu trong thời hạn này bên thuê không mua hoặc từ chối, chủ sở hữu mới được quyền bán cho người khác.

Nếu chủ nhà bán mà không thông báo hoặc không cho bên thuê thực hiện quyền ưu tiên mua, giao dịch mua bán đó có thể tiềm ẩn rủi ro pháp lý, đặc biệt khi bên thuê khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu bảo vệ quyền lợi.

Như vậy, nghĩa vụ thông báo không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc, mà còn là cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên thuê, giúp họ có cơ hội sở hữu căn hộ mình đang ở, đồng thời hạn chế tranh chấp phát sinh sau khi chuyển quyền sở hữu.

Trong thực tế, để tránh rủi ro, chủ nhà nên lập thông báo bằng văn bản có chữ ký xác nhận của bên thuê hoặc gửi qua hình thức bảo đảm (như bưu điện, email kèm xác nhận đọc) để chứng minh đã thực hiện đúng quy định.