Bên mua từ chối mua căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô khi đã đặt cọc thì có được hoàn tiền?

Nội dung chính

Bên mua từ chối mua căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô khi đã đặt cọc thì có được hoàn tiền?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, trong trường hợp bên đặt cọc từ chối mua căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô khi đã đặt cọc hoặc thực hiện hợp đồng thì khoản tiền đặt cọc này sẽ thuộc về bên bán, và bên mua sẽ không được hoàn lại tiền đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác trong hợp đồng đặt cọc.

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc (người mua) từ chối việc mua nữa thì được xem là từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, khi đó tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc (chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền).

Ngược lại, nếu bên nhận cọc (chủ đầu tư) không thực hiện việc bán theo cam kết thì phải hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường một khoản tương đương giá trị tiền cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu người mua đã đặt cọc mua căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô nhưng nay muốn rút lại, thì về nguyên tắc sẽ không được nhận lại tiền cọc.

Bên mua từ chối mua căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô khi đã đặt cọc thì có được hoàn tiền? (Hình từ Internet)

Bên đặt cọc căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô có được quyền thay thế tài sản đặt cọc từ tiền thành tài sản khác khi bên bán đã nhận cọc?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;

c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.

Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Theo đó, việc trao đổi hoặc thay thế tài sản đặt cọc là quyền của bên đặt cọc nhưng phải có sự đồng thuận của bên nhận đặt cọc.

Như vậy, bên đặt cọc căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô chỉ được quyền thay thế tài sản đặt cọc từ tiền sang tài sản khác nếu có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc (bên bán).

Do đó, nếu bên bán không đồng ý, bên mua không có quyền đơn phương thay đổi hình thức tài sản đặt cọc. Mọi sự thay đổi đều cần được hai bên thỏa thuận rõ ràng và thể hiện bằng văn bản để đảm bảo giá trị pháp lý.

Có thể đòi lại tiền đặt cọc mua căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô khi phát hiện thông tin sai sự thật trong hợp đồng đặt cọc từ bên bán?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015  về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa lối, đe dọa, cưỡng ép như sau:

Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.

Như vậy, từ các trích dẫn trên, trong hợp đồng đặt cọc mua căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô, bên bán đã cố ý cung cấp thông tin sai sự thật khiến bên mua hiểu sai lệch về đối tượng hoặc nội dung giao dịch thì hành vi này được xem là lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 .

Khi đó, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc vô hiệu. Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu do lừa dối, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, đồng nghĩa với việc bên mua có thể đòi lại toàn bộ số tiền đã đặt cọc.

Ngoài ra, nếu không có thỏa thuận khác, bên bán còn có thể phải bồi thường thiệt hại phát sinh từ hành vi vi phạm nghĩa vụ trung thực trong giao dịch.