Bên thuê căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô nuôi thú cưng dù hợp đồng cấm thì chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Nội dung chính

Bên thuê căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô nuôi thú cưng dù hợp đồng cấm thì chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng?

Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau: 

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật Nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận của các bên. 

Đồng thời, tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 cũng quy định hợp đồng về nhà ở như sau: 

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Theo đó, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận của các bên và phải được lập thành văn bản, trong đó có thể bao gồm các điều khoản về quyền và nghĩa vụ cũng như những cam kết, thỏa thuận khác.

Nếu trong hợp đồng thuê căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô có quy định rõ ràng cấm nuôi thú cưng nhưng bên thuê vẫn vi phạm, thì đây được coi là hành vi vi phạm hợp đồng.

Trong trường hợp này, chủ nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật về hợp đồng và căn cứ thỏa thuận trong hợp đồng đã ký.

Tuy nhiên, việc đơn phương chấm dứt phải được thực hiện đúng trình tự, tức là có thông báo cho bên thuê trong thời hạn hợp lý hoặc theo thỏa thuận; nếu bên thuê gây thiệt hại thì còn có thể phải bồi thường.

Như vậy, chủ nhà hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê nuôi thú cưng trái với điều khoản cấm trong hợp đồng thuê nhà. 

Bên thuê căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô nuôi thú cưng dù hợp đồng cấm thì chủ nhà có được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng? (Hình từ Internet)

Nếu thú cưng của bên thuê làm mất vệ sinh chung thì chủ căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô có được yêu cầu bên thuê dọn đi? 

Căn cứ theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023 quy định về các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau: 

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

b) Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này.

[...]

Theo đó, nếu thú cưng của bên thuê gây mất vệ sinh môi trường, ảnh hưởng đến sinh hoạt của những người xung quanh, thì chủ căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và yêu cầu bên thuê dọn đi.

Tuy nhiên, để được thực hiện quyền này, pháp luật yêu cầu phải có biên bản vi phạm được lập đến lần thứ ba bởi bên cho thuê. Nếu sau ba lần lập biên bản mà bên thuê vẫn không khắc phục, chủ nhà có thể thu hồi nhà ở hợp pháp.

Như vậy, trong trường hợp thú cưng làm mất vệ sinh chung và bên thuê không khắc phục sau nhiều lần bị lập biên bản, chủ căn hộ hoàn toàn có căn cứ pháp luật để chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên thuê rời đi.

Trường hợp không thỏa thuận trước trong hợp đồng thuê căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô về việc nuôi thú cưng thì chủ nhà có được lập phụ lục bổ sung để cấm không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 403 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về phụ lục hợp đồng, cụ thể:

Điều 403. Phụ lục hợp đồng

1. Hợp đồng có thể có phụ lục kèm theo để quy định chi tiết một số điều khoản của hợp đồng. Phụ lục hợp đồng có hiệu lực như hợp đồng. Nội dung của phụ lục hợp đồng không được trái với nội dung của hợp đồng.

2. Trường hợp phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với nội dung của điều khoản trong hợp đồng thì điều khoản này không có hiệu lực, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Trường hợp các bên chấp nhận phụ lục hợp đồng có điều khoản trái với điều khoản trong hợp đồng thì coi như điều khoản đó trong hợp đồng đã được sửa đổi.

Từ quy định trên, trường hợp hợp đồng thuê căn hộ tại Tòa nhà Nam Đô không có thỏa thuận về việc nuôi thú cưng, chủ nhà vẫn có thể lập phụ lục hợp đồng để bổ sung điều khoản cấm.

Tuy nhiên, phụ lục hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi được cả hai bên thống nhất ký kết và không được trái với nội dung của hợp đồng gốc, trừ khi các bên đồng ý coi đó là sửa đổi hợp đồng.