Tiền làm sổ đỏ từ năm 2026 tăng thì người mua hay người bán đóng?

Nội dung chính

Tiền làm sổ đỏ từ năm 2026 sẽ tăng so với trước đây?

Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025; trường hợp cần thiết UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Trên thực tế thì hiện nay một số địa phương cũng đã điều chỉnh bảng giá đất như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Long An,...

Còn những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 thì tiếp tục áp dụng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 đến hết ngày 31/12/2024.

Bên cạnh đó, căn cứ tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 159. Bảng giá đất

...

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết địn bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Trong quá trình thực hiện, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Theo đó, từ ngày 01/01/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng bảng giá đất mới hằng năm theo nguyên tắc thị trường thay thế cho khung giá đất được điều chỉnh 5 năm một lần như trước đây theo Điều 113, Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Việc bảng giá đất mới tiệm cận với giá thị trường sẽ dẫn đến việc tăng tiền làm sổ đỏ so với hiện nay. 

Các khoản tiền làm sổ đỏ từ năm 2026 như: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ,... đều được tính dựa trên bảng giá đất. Do đó, khi bảng giá đất tăng, các khoản chi phí này cũng sẽ tăng theo.

Tuy nhiên, như đã đề cập trước đó, đối với một số địa phương đã điều chỉnh bảng giá đất như TPHCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Long An,... thì bảng giá đất tại các địa phương này đã khá tiệm cận với thị trường. Do đó, đến 01/01/2026 thì giá đất ở các địa phương này cũng như chi phí làm sổ đỏ có thể sẽ tăng nhưng không đột biến.

Tiền làm sổ đỏ từ năm 2026 tăng thì người mua hay người bán đóng? (Hình từ Internet)

Tiền làm sổ đỏ từ năm 2026 tăng thì người mua hay người bán đóng?

Có thể thấy, bảng giá đất tiệm cận giá thị trường theo Luật Đất đai 2024 sẽ dẫn đến tiền làm sổ đỏ của người dân từ năm 2026 tăng lên so với bảng giá đất của Luật Đất đai 2013.

Các chi phí phát sinh trong quá trình làm sổ đỏ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ bảng giá đất bao gồm:

- Lệ phí trước bạ;

- Lệ phí cấp sổ đỏ;

- Phí công chứng, chứng thực;

- Phí thẩm định hồ sơ;

- Thuế thu nhập cá nhân;

...

Như vậy, mức chi phí làm sổ đỏ năm 2026 sẽ do người mua hay người bán đóng? 

(1) Lệ phí trước bạ

Tại Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định nhà, đất là đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Đồng thời, căn cứ tại Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 4. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 3 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc đối tượng miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 10 Nghị định này.

Theo đó, thông thường người mua sẽ là người nộp lệ phí trước bạ, trường hợp các bên có thoả thuận về đối tượng nộp lệ phí trước bạ thì sẽ thực hiện theo thoả thuận.

(2) Lệ phí cấp sổ đỏ

Theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận do HĐND cấp tỉnh quyết định nên mức thu giữa các tỉnh thành không giống nhau.

Mặc dù mức thu mỗi tỉnh thành có thể khác nhau nhưng lệ phí cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân thường dưới 100.000 đồng/giấy/lần cấp (một vài tỉnh có mức thu là 120.000 đồng).

Theo đó, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người mua là người đứng tên trên sổ đỏ mới, do đó, người mua chính là người thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, người mua sẽ là người có trách nhiệm nộp lệ phí cấp sổ đỏ.

(3) Phí công chứng, chứng thực

Căn cứ tại Điều 70 Luật Công chứng 2024 quy định phí công chứng như sau:

Điều 70. Phí công chứng

1. Phí công chứng bao gồm phí công chứng giao dịch, phí nhận lưu giữ di chúc, phí cấp bản sao văn bản công chứng.

Người yêu cầu công chứng giao dịch, gửi giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

2. Mức thu, chế độ thu, nộp, sử dụng và quản lý phí công chứng được thực hiện theo quy định của pháp luật về phí, lệ phí.

Theo đó, người nộp phí công chứng mua bán nhà đất là người yêu cầu công chứng.

Lưu ý: Luật Công chứng 2024 có hiệu lực từ ngày 01/7/2025.

(4) Phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do HĐND cấp tỉnh quy định nên mức thu của mỗi tỉnh, thành là khác nhau. HĐND cấp tỉnh căn cứ vào danh mục phí, lệ phí,... để quyết định mức thu cụ thể phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.

Trên thực tế người nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sẽ là người phải đóng phí thẩm định. Do đó, trường hợp mua bán nhà đất, người mua sẽ là người đóng phí thẩm định hồ sơ.

(5) Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ tại khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định rằng khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

Điều 2. Các khoản thu nhập chịu thuế

...

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

b.1) Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

b.2) Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

b.3) Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

d) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

đ) Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

g) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai nêu tại khoản 5 Điều này thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, căn cứ Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Điều 247 Luật Đất đai 2024) thì khi làm sổ đỏ, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đóng thuế thu nhập cá nhân, trừ các trường hợp tại khoản 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007.

Theo đó, thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản như nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai là khoản thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân và người có thu nhập sẽ là người nộp thuế.

Do đó, khi bán nhà thì người bán sẽ là bên có thu nhập, đồng nghĩa với việc phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. 

Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu cho cá nhân, hộ gia đình hiện nay

Theo khoản 1 Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được quy định như sau:

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:

- Lập tờ trình theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định cho thuê đất, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thực hiện ký hợp đồng thuê đất;

- Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.