Có nên mua nhà để cho thuê? Kinh nghiệm mua nhà để cho thuê

Nội dung chính

Có nên mua nhà để cho thuê?

Mua nhà để cho thuê là một hình thức đầu tư phổ biến, đặc biệt tại các đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở ngày càng tăng. Tuy nhiên, bên cạnh tiềm năng lợi nhuận, hình thức này cũng đi kèm không ít rủi ro.

Việc quyết định có nên mua nhà để cho thuê hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố như tài chính cá nhân, vị trí bất động sản, khả năng quản lý và mục tiêu đầu tư dài hạn.

(1) Lợi ích khi mua nhà để cho thuê

- Tạo nguồn thu nhập thụ động: Đây là lý do hàng đầu khiến nhiều người lựa chọn hình thức này. Việc cho thuê nhà giúp bạn có dòng tiền ổn định hàng tháng mà không cần trực tiếp lao động như những công việc truyền thống.

Nếu bất động sản nằm ở khu vực có nhu cầu thuê cao như gần trung tâm thành phố, khu công nghiệp, trường đại học, thì khả năng lấp đầy và giữ chân người thuê là khá lớn.

- Tăng giá trị tài sản theo thời gian: Bên cạnh dòng tiền từ việc cho thuê, bất động sản còn có tiềm năng tăng giá dài hạn. Ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa nhanh, hạ tầng phát triển và dân số tăng, giá trị căn nhà có thể tăng gấp nhiều lần sau 5 - 10 năm.

- Tận dụng đòn bẩy tài chính: Không nhất thiết phải bỏ ra toàn bộ số tiền mua nhà. Việc vay ngân hàng và dùng tiền thuê để trả lãi vay giúp tích lũy tài sản một cách từ từ. Nếu quản lý tốt, sau một thời gian, căn nhà gần như được trả dần nhờ người thuê mà vẫn sở hữu tài sản giá trị.

- Chống lạm phát hiệu quả: Trong bối cảnh tiền tệ mất giá, việc giữ tiền mặt sẽ khiến giá trị tài sản giảm dần. Bất động sản, đặc biệt là nhà đất tại đô thị, lại có xu hướng tăng giá theo lạm phát, do đó được coi là kênh đầu tư an toàn hơn vàng hay gửi tiết kiệm trong dài hạn.

(2) Rủi ro khi mua nhà để cho thuê

- Dòng tiền không ổn định: Không phải lúc nào cũng dễ cho thuê nhà. Nếu bất động sản ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng chưa hoàn thiện, thiếu tiện ích sống, hoặc thị trường thuê chững lại (do kinh tế suy thoái, dịch bệnh…), căn nhà có thể bỏ trống trong thời gian dài.

- Quản lý người thuê: Người thuê có thể chuyển đi bất kỳ lúc nào, trễ tiền, làm hư hỏng tài sản hoặc gây rắc rối pháp lý. Nếu không có kinh nghiệm hoặc không sử dụng dịch vụ quản lý chuyên nghiệp, việc xử lý tranh chấp, bảo trì căn hộ, thu tiền... có thể gây áp lực lớn.

- Chi phí bảo trì: Nhà cho thuê dễ bị xuống cấp nhanh hơn so với nhà để ở. Sẽ phải dành một khoản chi phí định kỳ để sửa chữa, làm mới hoặc thay thiết bị. Nếu không tính toán kỹ, lợi nhuận cho thuê thực tế sẽ thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

(*) Trên đây là thông tin "Có nên mua nhà để cho thuê?"

Kinh nghiệm mua nhà để cho thuê

Đầu tư vào bất động sản cho thuê là hướng đi được nhiều người lựa chọn để tạo nguồn thu nhập thụ động ổn định và bảo toàn tài sản lâu dài. Tuy nhiên, để tối ưu hiệu quả, cần nắm rõ một số kinh nghiệm thiết yếu ngay từ giai đoạn đầu. Dưới đây là một số kinh nghiệm mua nhà để cho thuê:

(1) Lựa chọn vị trí phù hợp

Vị trí quyết định khả năng cho thuê và mức giá thuê. Bất động sản nằm gần khu công nghiệp, trường học, bệnh viện, khu văn phòng hoặc tuyến giao thông chính thường có nhu cầu thuê cao. Cần ưu tiên khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh, giao thông thuận tiện, dân cư đông và tiện ích sống đầy đủ như chợ, siêu thị, bến xe, công viên.

Không nên chọn những khu vực quá xa trung tâm hoặc hẻm sâu chỉ vì giá rẻ, vì tỷ lệ lấp đầy sẽ thấp và khó khai thác hiệu quả.

(2) Kiểm tra pháp lý và hiện trạng tài sản

Trước khi giao dịch, cần xác minh rõ ràng giấy tờ pháp lý của tài sản, bao gồm sổ hồng/sổ đỏ, quy hoạch sử dụng đất, tình trạng tranh chấp hoặc ràng buộc tài chính. Nếu là nhà xây sẵn, cần kiểm tra giấy phép xây dựng, hiện trạng kỹ thuật (kết cấu, điện nước, vệ sinh) và khả năng sử dụng ngay.

Tránh đầu tư vào tài sản pháp lý không rõ ràng hoặc chưa hoàn thiện vì sẽ gây khó khăn trong việc khai thác cho thuê và chuyển nhượng sau này.

(3) Tính toán dòng tiền và lợi nhuận đầu tư

Trước khi quyết định mua, cần dự kiến các khoản thu - chi cụ thể như:

- Doanh thu cho thuê hằng tháng

- Chi phí sửa chữa, bảo trì, quản lý

- Chi phí vay vốn (nếu có)

Nếu lợi nhuận sau khấu trừ các chi phí thấp hơn lãi suất tiết kiệm, cần xem xét lại hiệu quả đầu tư.

(4) Xác định đối tượng thuê và loại hình phù hợp

Mỗi khu vực sẽ có đặc điểm dân cư và nhu cầu thuê khác nhau. Căn hộ 1-2 phòng ngủ phù hợp với người đi làm và hộ gia đình nhỏ. Phòng trọ thích hợp cho sinh viên, công nhân. Nhà phố hoặc mặt bằng có thể phục vụ kinh doanh hoặc chuyên gia.

Lựa chọn đúng loại hình sẽ giúp tăng tỷ lệ cho thuê, giảm thời gian trống và ổn định dòng tiền trong dài hạn.

(5) Quản lý hiệu quả trong quá trình cho thuê

Việc quản lý người thuê, hợp đồng, bảo trì và thu tiền là yếu tố không thể bỏ qua. Cần có hợp đồng rõ ràng về thời hạn, tiền cọc, điều kiện thanh toán và bảo vệ tài sản. Nên kiểm tra định kỳ tình trạng nhà và giữ liên lạc thường xuyên với người thuê.

Trong trường hợp không có thời gian hoặc kinh nghiệm, có thể sử dụng dịch vụ quản lý chuyên nghiệp để đảm bảo tài sản được vận hành ổn định và giảm rủi ro phát sinh.

(6) Đầu tư dài hạn, tránh lướt sóng

Bất động sản cho thuê là kênh đầu tư mang tính bền vững, hiệu quả cao khi giữ trong trung và dài hạn. Không nên đầu tư với kỳ vọng lợi nhuận nhanh trong vài tháng, đặc biệt trong bối cảnh thị trường có nhiều biến động hoặc tin tức chưa rõ ràng về quy hoạch, sáp nhập, hạ tầng.

Giữ vững nguyên tắc đầu tư dài hạn giúp hạn chế rủi ro và tận dụng được giá trị tăng dần của tài sản theo thời gian.

Có nên mua nhà để cho thuê? Kinh nghiệm mua nhà để cho thuê (Hình từ Internet)

Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trong những trường hợp nào?

Theo Điều 171 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong những trường hợp sau đây:

- Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2023 bao gồm:

+ Cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

+ Hết thời hạn thuê theo hợp đồng mà bên thuê không còn nhu cầu thuê tiếp hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở;

+ Bên thuê, bên thuê mua trả lại nhà ở đang thuê, thuê mua;

+ Bên thuê không còn đủ điều kiện được thuê nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023;

+ Bên thuê chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà không có ai đang cùng sinh sống; người đang thuê nhà ở công vụ chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án;

+ Bên thuê, thuê mua nhà ở không trả đủ tiền thuê nhà ở theo hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

+ Nhà ở cho thuê, cho thuê mua thuộc trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở thuộc trường hợp không bảo đảm an toàn trong sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Bên thuê, bên thuê mua sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở hoặc tự ý chuyển đổi, bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở hoặc tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê, thuê mua;

+ Bên thuê nhà ở công vụ được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại địa phương khác;

- Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

+ Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

+ Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

+ Nhà ở cho thuê không còn;

+ Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

+ Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

+ Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm f khoản 2 Điều 171 Luật Nhà ở 2023, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

+ Trường hợp quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023.