Dự báo tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức năm 2025

Nội dung chính

Tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức năm 2025

Tỷ suất lợi nhuận là gì?

Tỷ suất lợi nhuận là tỷ lệ giữa lợi nhuận và chỉ tiêu cần đánh giá hiệu quả sinh lời (như doanh thu, vốn chủ sở hữu, tài sản).

Trong đó:

- Lợi nhuận là khoản thu nhập của doanh nghiệp từ hoạt động sản xuất kinh doanh sau khi lấy doanh thu trừ đi các khoản chi phí.

- Các chỉ tiêu cần đánh giá hiệu quả sinh lời:

+ Doanh thu: Doanh thu là toàn bộ số tiền mà doanh nghiệp thu được từ việc bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ của một cá nhân, tổ chức.

Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) số 14, doanh thu được định nghĩa như sau: “Doanh thu là tổng giá trị các lợi ích kinh tế doanh nghiệp thu được trong kỳ kế toán, phát sinh từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh thông thường của doanh nghiệp, góp phần làm tăng vốn chủ sở hữu.”

+ Vốn chủ sở hữu: Vốn chủ sở hữu là nguồn vốn do doanh nghiệp sở hữu hoặc được góp vốn, đồng sở hữu cùng các nhà đầu tư, các cổ đông, thành viên liên doanh, tạo dựng nguồn lực để đưa doanh nghiệp đi vào hoạt động. Tổng vốn chủ sở hữu được tính sau khi đã khấu trừ đi các khoản nợ phải trả.

+ Tài sản: Tài sản ở đây là tài sản của doanh nghiệp. Tài sản này sẽ bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp của doanh nghiệp, được doanh nghiệp sử dụng cho hoạt động của mình.

Các nhân tố ảnh hưởng đến tỷ suất lợi nhuận:

- Tỷ suất giá trị thặng dư: Tỷ suất này càng cao thì giá trị tỷ suất lợi nhuận càng lớn và ngược lại

- Cấu tạo hữu cơ của tư bản: Nếu tỷ suất giá trị thặng dư không thay đổi, cấu tạo hữu cơ tư bản càng cao thì tỷ suất lợi nhuận càng giảm và ngược lại.

- Tốc độ chu chuyển của tư bản: Nếu tốc độ chu chuyển tư bản trong năm càng tăng thì tỷ suất thặng dư của tư bản càng lớn, khiến cho tỷ suất lợi nhuận tăng.

- Tiết kiệm tư bản bất biến: Nếu tỷ suất thặng dư và tư bản khả biến không thay đổi, tư bản bất biến càng lớn thì tỷ suất lợi nhuận càng nhỏ.

Tỷ suất lợi nhuận giúp đo lường, xác định doanh nghiệp có hoạt động hiệu quả hay không. Cụ thể:

+ Nếu tỷ suất lợi nhuận dương thì kinh doanh của doanh nghiệp đó đang lãi.

+ Nếu tỷ suất lợi nhuận âm thì kinh doanh của doanh nghiệp đó đang lỗ. Chủ doanh nghiệp cần có những phương án điều chỉnh kế hoạch kinh doanh.

Công thức tính tỷ suất lợi nhuận

Hiện nay, tỷ suất lợi nhuận của một doanh nghiệp sẽ bao gồm các loại như sau:

- Tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu (ROS - Return On Sales) hay tỷ suất lợi nhuận ròng là tỉ số giữa lợi nhuận thu được trên tổng doanh thu trong một kỳ cố định. ROS được đo bằng % và có thể thay đổi khi biến lợi nhuận và doanh thu thay đổi.

Công thức tính: ROS = (Lợi nhuận sau thuế / Doanh thu) x 100%

- Tỷ suất lợi nhuận gộp là chỉ số thường được sử dụng để đánh giá khả năng sinh lời của một doanh nghiệp trong một khoảng thời gian cụ thể. Biên lợi nhuận gộp sẽ cho bạn biết với mỗi đồng doanh thu tạo ra thì doanh nghiệp thu về được bao nhiêu đồng thu nhập/lợi nhuận gộp.

Theo đó, tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức được tính theo công thức:

(Tổng thu nhập cho thuê hàng năm/giá mua) × 100%.

Ví dụ, một căn hộ có giá thuê 10 triệu đồng/tháng (tương đương 120 triệu đồng/năm) và giá bán 3 tỷ đồng sẽ có tỷ suất lợi nhuận 4%/năm. Tuy nhiên, đây là con số gộp, chưa trừ các chi phí như quản lý, bảo trì, thuế và thời gian trống giữa các hợp đồng.

Công thức tính tỷ suất lợi nhuận gộp:

Tỷ suất lợi nhuận gộp (%) = Lợi nhuận gộp/Doanh thu thuần = (Doanh thu thuần – Giá vốn hàng bán)/Doanh thu thuần

- Tỷ suất sinh lợi:

+ Tỷ suất sinh lời trên tài sản (ROA - Return On Asset) là chỉ số phản ánh được khả năng sinh lời của tổng tài sản gồm cả vốn chủ sở hữu và vốn vay. Từ đó, thể hiện hiện tính hiệu quả kinh doanh của một doanh nghiệp.

Công thức tính Tỷ suất sinh lời trên tài sản:

ROA = (Lợi nhuận sau thuế / Tổng tài sản) x 100%

+ Tỷ suất sinh lời trên số vốn sở hữu (ROE - Return On Equity)

Công thức tính: ROE = (Lợi nhuận sau thuế / Vốn sở hữu) x 100%

ROE giúp chủ doanh nghiệp xác định được mức lợi nhuận thu về khi đầu tư vốn vào hoạt động kinh doanh. ROE càng cao thì khả năng thu hồi vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp càng lớn.

Tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức tại một số khu vực:

Tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức căn hộ 2PN:

Tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức căn hộ 3PN:

TSLN TB: Tỷ suất lợi nhuận trung bình mỗi năm, ước tính dựa trên tỷ lệ giữa giá thuê/năm và giá mua căn hộ.

Dự báo tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức năm 2025: Ngân sách dưới 2 tỷ nên đầu tư thế nào?

Với ngân sách dưới 2 tỷ đồng, nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án có giá bán hợp lý cùng tỷ suất sinh lời ổn định. Những dự án như Chương Dương Home, Cao ốc TDH – Bình Chiểu hay Fresca Riverside hiện đang được đánh giá cao với mức lợi nhuận trung bình dao động từ 4,3% đến 4,6% mỗi năm. Đây là lựa chọn lý tưởng nếu bạn muốn dòng tiền đều đặn từ việc cho thuê căn hộ.

Phân khúc căn hộ một và hai phòng ngủ, đặc biệt có diện tích dưới 60m², được xem là phù hợp nhất trong tầm tài chính này bởi tính thanh khoản cao và khả năng thu hút khách thuê dễ dàng.

Nếu ngân sách của bạn trong khoảng từ 2 đến 3 tỷ đồng, các dự án như Moonlight Residences, Lavita Charm hoặc Opal Riverside là những điểm đầu tư cân bằng tốt giữa giá trị tài sản và hiệu quả sinh lời. Phân khúc này cũng khá đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng nhà đầu tư khác nhau.

Khi có ngân sách trên 3 tỷ đồng, bạn có thể cân nhắc các dự án tầm trung và cận cao cấp như Urban Green, ST Moritz hay Opal Garden. Căn hộ ba phòng ngủ tại các dự án này được đánh giá là lựa chọn hấp dẫn, không chỉ duy trì tỷ suất sinh lời ổn định mà còn có tiềm năng thu hút khách thuê dài hạn, đặc biệt là các gia đình có thu nhập cao và người nước ngoài.

Lưu ý: Thông tin tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức năm 2025 chỉ mang tính tham khảo!

Dự báo tỷ suất lợi nhuận đầu tư chung cư Thủ Đức (Hình từ Internet)

Lưu ý kiểm tra pháp lý nhà chung cư Thủ Đức trước khi đầu tư

[1] Kiểm tra hồ sơ pháp lý pháp lý nhà chung cư Thủ Đức

Theo đó, một dự án chung cư có hồ sơ pháp lý đầy đủ không thể thiếu những giấy tờ quan trọng sau:

- Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư nhằm đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Quyết định cấp đất, cho thuê đất cho chủ dự án nhằm tránh những tranh chấp pháp lý về sau.

- Giấy phép xây dựng (trừ những dự án thuộc đối tượng được miễn giấy phép xây dựng).

- Văn bản chấp thuận đầu tư nhằm đảm bảo sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc đầu tư xây dựng dự án căn hộ của chủ đầu tư đó.

- Căn cứ Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Ngoài ra, người mua có thể kiểm tra thêm một số giấy tờ pháp lý khác như:

- Bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (trên giấy tờ này có thể hiện rõ thiết kế dự án, mặt bằng, bố trí tiện ích,…)

- Giấy chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng giúp đảm bảo việc chủ đầu tư sẽ thực hiện các nghĩa vụ tài chính với dự án trong tương lai. Nếu xảy ra rủi ro với chủ đầu tư, ngân hàng sẽ chịu trách nhiệm này với khách mua.

[2] Kiểm tra Sổ hồng nhà chung cư

Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, chứng minh quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, mà người mua căn hộ chung cư cần đặc biệt chú ý.

Tuy nhiên, không ít trường hợp người mua đã vào ở một thời gian nhưng chưa được cấp Sổ hồng mang tên mình. Nguyên nhân có thể do chủ đầu tư chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính hoặc sổ đang bị thế chấp tại ngân hàng. Tình trạng này ảnh hưởng đến việc sử dụng tài sản cũng như các thủ tục như mua bán, tặng cho hay sửa chữa căn hộ.

Theo khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, trong vòng 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà hoặc khi người mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền, chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ khi người mua tự nguyện làm thủ tục này.

Vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định cụ thể tại Điều 58 Luật Nhà ở 2023 như sau:

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định tại Điều 61 Luật Nhà ở 2023.

- Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023và pháp luật về xây dựng.

[3] Kiểm tra nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư trước khi mua nhà

Khi triển khai xây dựng và mở bán dự án căn hộ, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn thành việc nộp các khoản thuế, phí và lệ phí liên quan như thuế giá trị gia tăng, lệ phí môn bài, thuế sử dụng đất... Đây là các nghĩa vụ tài chính quan trọng theo quy định pháp luật.

Khi khách hàng làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ hồng), cơ quan nhà nước sẽ tiến hành kiểm tra việc chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến thửa đất đó hay chưa. Nếu chủ đầu tư còn nợ thuế hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ, cơ quan có thể từ chối cấp Sổ hồng cho khách hàng.

Do đó, người mua nhà cần chủ động tìm hiểu và kiểm tra kỹ lưỡng về tình trạng tài chính của chủ đầu tư đối với dự án trước khi quyết định giao dịch, nhằm tránh rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho bản thân.

[4] Kiểm tra hợp đồng mua bán chung cư

Căn cứ tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 12. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật Kinh doanh bất động sản phải được xác lập, ký kết tuân thủ đúng theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.

2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;

b) Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng; hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo mẫu tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định này;

[...]

Đồng thời, trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán chung cư, cần kiểm tra kỹ một số thông tin sau trong hợp đồng:

-) Thông tin các bên và căn hộ:

Kiểm tra pháp lý của căn hộ bằng cách kiểm tra căn hộ: Đang ở dạng dự án đang hoàn thiện hay đã hoàn thiện và có đúng với thông tin về dự án đã thoả thuận trước đó không? Đã được cấp Sổ hồng chung cư chưa, nếu đã được cấp Sổ hồng chung cư thì kiểm tra thông tin trên Sổ hồng và trên hợp đồng có trùng khớp với nhau không…

Người ký hợp đồng phải là người có thẩm quyền phía chủ đầu tư, hoặc có giấy ủy quyền của chủ đầu tư…

-) Thời hạn bàn giao:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, việc bàn giao căn hộ chung cư cho người mua, thuê mua chỉ được thực hiện sau khi đã:

-) Hoàn thành việc nghiệm thu nhà chung cư

-) Nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở theo tiến độ nếu trong dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp chủ đầu tư dự án phải xây dựng công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án thì phải hoàn thành xây dựng và nghiệm thu công trình theo nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt trước khi bàn giao căn hộ chung cư.

Như vậy, thời hạn bàn giao căn hộ chung cư cho người mua phụ thuộc vào việc hoàn thành nghiệm thu các công trình liên quan theo quy định của pháp luật và tiến độ đã được phê duyệt trong dự án.

Theo khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023, thời điểm bàn giao chung cư cũng là căn cứ để tính thời điểm chủ đầu tư đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng chung cư cho người mua:

Điều 39. Nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

[...]

8. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

[...]

- Tiến độ thanh toán: Quy định về tiến độ thanh toán được đặt ra trong trường hợp mua chung cư theo diện trả chậm, trả dần và phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán theo quy định tại Điều 167 Luật Nhà ở 2023.

Đồng thời, kèm theo tiến độ thanh toán là quyền và nghĩa vụ của các bên khi không thực hiện theo đúng thoả thuận.

- Phí dịch vụ: Thường trong các khu chung cư đều kèm theo các khoản chi phí như phí bảo trì chung cư, phí mua chỗ để xe, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư…

Do đó, khi ký hợp đồng, người mua cần xem xét cẩn thận các khoản phí này để trong quá trình ở sẽ đóng theo đúng hợp đồng đã thoả thuận…