Công thức đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản?

Nội dung chính

Công thức đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản?

Đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản là việc sử dụng nguồn vốn vay (thường là từ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng) để gia tăng quy mô đầu tư và lợi nhuận tiềm năng, thay vì chỉ sử dụng vốn tự có.

Sau đây là một số công thức đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản:

(1) Tỷ lệ đòn bẩy tài chính:

Nhà đầu tư có thể sử dụng công thức này để tính được mình sẽ cần dùng bao nhiêu lần vốn tự có để đầu tư bất động sản.

Tỷ lệ đòn bẩy tài chính = Tổng giá trị đầu tư / Vốn tự có

(2) Tỷ lệ vay (Loan to Value - LTV):

Công thức này dùng để xác định tỷ lệ phần trăm giá trị tài sản được tài trợ bằng vốn vay.

LTV = Khoản vay / Tổng giá trị bất động sản × 100%

(3) Tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) khi dùng đòn bẩy: 

ROE = (Lợi nhuận ròng sau vay / Vốn tự có) × 100%

Trong đó:

Lợi nhuận ròng sau vay = (Giá bán – Giá mua) – Lãi vay – Chi phí phát sinh.

Công thức đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản? (Hình từ Internet)

Ưu nhược điểm của việc sử dụng đòn bẩy tài chính trong đầu tư bất động sản?

Bất kỳ phương pháp đầu tư bất động sản nào cũng đều tồn tại ưu điểm và nhược điểm.

Sau đây là các ưu nhược điểm trong việc sử dụng phương pháp đòn bẩy tàu chính mà nhà đầu tư bất động sản cần lưu ý:

(1) Ưu điểm của đòn bẩy tài chính

Như đã biết thì phương pháp này cho phép nhà đầu tư có thể tận dụng khoản vốn đi vay để thực hiện tối ưu các khoản đầu tư.

Ví dụ: Một người đầu tư vào bất động sản có thể mua nhiều bất động sản và tăng lợi nhuận bằng cách sử dụng một số khoản vay, thay vì đầu tư tất cả bằng tiền mặt.

Ngoài ra, phương pháp này còn cho phép nhà đầu tư tận dụng lãi suất cho vay để kiểm lợi nhuận.

Ví dụ: Lãi suất ngân hàng đối với khoản vay là 8%/năm, nhưng nhờ vào khoản vay, nhà đầu tư có thể kiếm lời từ 15–20%/năm nhờ vào dự án bất động sản mà mình đã đầu tư.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư còn có thể được hưởng lợi từ việc tăng tỷ suất lợi nhuận nếu bất động sản tăng giá.

(2) Nhược điểm của đòn bẩy tài chính

Nêu như đòn bẫy tài chính có thể giúp nhà đầu tư tăng lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản thì nó cũng có thể trở thành khoản lỗ nếu nhà đầu tư không thể cắt lỗ để chốt lời theo dư định

Nhà đầu từ sẽ phải chịu áp lực từ việc trả lãi và gốc hàng tháng đối với khoản vay của mình.

Ngoài ra, trong trường hợp thì trường bất động sản đi xuống thì giá trị bất động sản đã đầu tư còn thể dẫn đến việc hòa vốn hoặc lỗ

Theo đó, có thể thấy "Đòn bẩy tài chính" giống như "con dao hai lưỡi". Nếu sử dụng sai cách hoặc gặp biến động thị trường, bạn dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần.

Nhà đầu tư chỉ nên sử dụng đòn bẩy nếu thật sự hiểu rõ về năng lực tài chính của bản thân, thị trường bất động sản và đảm bảo được các yêu cầu sau:

- Có dòng tiền ổn định và hiểu thị trường.

- Không nên vay quá 50–60% giá trị bất động sản.

- Tính toán kỹ dòng tiền để đảm bảo khả năng trả nợ trong mọi tình huống trước khi thực hiện đầu tư.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có cần thành lập doanh nghiệp không?

Căn cứ Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định như sau:

Điều 9. Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.

Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.

2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

...

Như vậy, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.