Nội dung chính

Làm sổ đỏ thì cần nộp những loại phí nào?

Theo Luật Đất đai 2024 và các văn bản khác có liên quan thì khi làm sổ đỏ, người dân cần phải nộp khi làm sổ đỏ bao gồm:

- Tiền sử dụng đất (khoản 44 Điều 3 Luật Đất đai 2024);

- Tiền thuê đất (khoản 45 Điều 3 và khoản 1 Điều 120 Luật Đất đai 2024);

- Lệ phí trước bạ (Điều 4 Nghị định 10/2022/NĐ-CP);

- Phí thẩm định hồ sơ (điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC, sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC);

- Lệ phí cấp sổ đỏ (điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC).

- Thuế thu nhập cá nhân (Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, sửa đổi bởi khoản 6 Điều 2 Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 và Điều 247 Luật Đất đai 2024).

Có khó bán nhà hơn do chi phí làm sổ đỏ tăng từ năm 2026 không?

Căn cứ khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 thì sổ đỏ hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền sử dụng đất khi làm đỏ sẽ được tính dựa trên Bảng giá đất do Nhà nước quy định; bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 3 Thông tư 13/2022/TT-BTC quy định trường hợp giá đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì lệ phí trước bạ cũng tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Trước đây, theo Điều 113 và Điều 114 Luật Đất đai 2013 thì giá đất trong bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá đất, chưa theo sát được giá thị trường.

Nhưng theo Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì việc giá đất trong bảng giá đất bị giới hạn bởi khung giá đất đã bị bãi bỏ. Bảng giá đất sẽ xây dựng tiệm cận với giá thị trường, bảng giá đất này được áp dụng từ 01/01/2026.

Tuy nhiên cũng theo Luật Đất đai 2024 thì hiện tại UBND cấp tỉnh đã được phép điều chỉnh bảng giá đất theo giá thị trường.

Thực tế, hiện tại đã có một số địa phương tiến hành điều chỉnh bảng giá đất như TPHCM (Quyết định 79/2024/QĐ-UBND), Hà Nội (Quyết định 71/2024/QĐ-UBND), Đà Nẵng (Quyết định 59/2024/QĐ-UBND), Long An (Quyết định 15/2025/QĐ-UBND),...

Từ những điều vừa nêu trên thì có thể thấy bảng giá đất hiện nay ở một số địa phương cũng đã tiệm cận với bảng giá đất thị trường.

Như vậy, chi phí làm sổ đỏ hiện tại đã tăng so với trước đây. Tuy nhiên việc biến động về chi phí này sẽ diễn ra theo từng giai đoạn chứ không biến động đột ngột.

Theo đó, việc gặp khó khăn khi bán nhà hơn do chi phí làm sổ đỏ tăng có thể đã bắt đầu diễn ra chứ không cần phải tới năm 2026 bởi một số yếu tố sau:

(1) Tâm lý e ngại chi phí tăng

- Người mua sẽ chùn tay khi thấy chi phí làm sổ đỏ tăng hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

- Người mua đã phải mất một số tiền lớn để mua đất, mua nhà thì nay phải mất thêm một khoản phí lớn có thể ra sổ. Đặc biệt là trong thời kỳ kinh tế khó khăn như hiện nay.

- Các căn nhà chưa có sổ đỏ hoặc đang chờ làm sổ sẽ mất giá hoặc kém hấp dẫn người mua.

(2) Sức ép về chi phí

Yếu tố này sẽ có 2 trường hợp có thể xảy ra:

- Chủ nhà muốn bán nhanh có thể phải giảm giá bán để bù phần chi phí làm sổ tăng cho người mua. Điều này đặc biệt đúng với các khu vực giá cao, quỹ đất khan hiếm.

- Hoặc chủ nhà sẽ kê giá bán lên cao để phòng hờ sau khi thỏa thuận giữa các bên, giá bán sẽ rơi vào mức giá mà mình mong muốn.

Tuy nhiên, việc kê cao giá bán so với giá trị thực tế của ngôi nhà cũng có thể dẫn đến việc chủ nhà sẽ khó có thể bán được.

Mặc dù có nhiều yếu tố có thể dẫn đến việc khó bán nhà hơn do chi phí làm sổ đỏ tăng nhưng nếu nhà đã có sổ đỏ hợp lệ, pháp lý rõ ràng vẫn có thể bán được vì người mua không lo chi phí phát sinh.

Bên cạnh đó, đối với những người có đủ tài chính và nhu cầu cần mua nhà thực sự thì họ vẫn sẽ chấp nhận khoản chi phí làm sổ đỏ mới.

Có khó bán nhà hơn do chi phí làm sổ đỏ tăng từ năm 2026 không? (Hình từ Internet)

Thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu hiện nay như thế nào?

Căn Điều 36 Nghị định 101/2024/NĐ-CP thì tùy từng trường hợp mà thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu sẽ khác nhau. Cụ thể:

(1) Đối với cá nhân, cộng đồng dân cư, hộ gia đình đang sử dụng đất:

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện:

- Lập tờ trình theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp huyện ký quyết định cho thuê đất, ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thực hiện ký hợp đồng thuê đất;

- Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(2) Đối với tổ chức đang sử dụng đất, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận thừa kế quyền sử dụng đất là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam:

- Được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở;

- Nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự thì:

Sau khi nhận được thông báo của cơ quan thuế về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh thực hiện:

- Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền; ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất;

- Chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Chuyển hồ sơ kèm theo bản sao Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

(3) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đã có Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất mà có nhu cầu cấp sổ đỏ thì thực hiện như sau:

- Người sử dụng đất nộp Thông báo xác nhận kết quả đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất và Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP đến bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã;

- Ủy ban nhân dân cấp xã khai thác thông tin về hồ sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất trong cơ sở dữ liệu đất đai hoặc đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp hồ sơ nếu không khai thác được thông tin để thực hiện công việc quy định tại khoản 1, các điểm c, d và đ khoản 2 và khoản 4, khoản 5 Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP;

- Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện thực hiện công việc quy định tại khoản 4 Điều 31 Nghị định 101/2024/NĐ-CP và (1).