Căn cứ tính thuế TNDN với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 320/2025

Nội dung chính

Căn cứ tính thuế TNDN với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 320/2025

Ngày 15/12/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

Căn cứ theo Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP có quy định căn cứ tính thuế TNDN với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

1. Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

2. Thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trừ đi các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ theo quy định (nếu có).

3. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ đi chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm: Giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản) quy định tại Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

4. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

5. Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%.

6. Trường hợp tổ chức tín dụng, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập có chức năng mua, bán, xử lý nợ nhận giá trị bất động sản và tài sản khác là tài sản bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm thì tổ chức tín dụng, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập có chức năng mua, bán, xử lý nợ khi được phép chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác theo quy định của pháp luật phải kê khai nộp thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác vào ngân sách nhà nước. Trường hợp bán đấu giá bất động sản, tài sản khác là tài sản bảo đảm tiền vay thì số tiền thu được thực hiện thanh toán theo quy định của pháp luật về bảo đảm tiền vay và kê khai, nộp thuế theo quy định. Sau khi thanh toán các khoản trên, số tiền còn lại được trả cho các tổ chức kinh doanh đã thế chấp bất động sản, tài sản khác để bảo đảm tiền vay.

Trường hợp tổ chức tín dụng, tổ chức mà Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ do Chính phủ thành lập có chức năng mua, bán, xử lý nợ được phép chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác đã được thế chấp theo quy định của pháp luật để thu hồi vốn nếu không xác định được giá vốn của bất động sản, tài sản khác thì giá vốn được xác định bằng vốn vay phải trả theo hợp đồng thế chấp bất động sản, tài sản khác cộng với chi phí lãi vay chưa trả đến thời điểm phát mãi bất động sản, tài sản khác thế chấp theo hợp đồng và các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nếu có hóa đơn, chứng từ hợp pháp.

7. Trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá bất động sản, tài sản khác là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kê biên, đấu giá để bảo đảm thi hành án. Tổ chức bán đấu giá bất động sản, tài sản khác thực hiện kê khai, khấu trừ tiền thuế từ chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nộp vào ngân sách nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế về bán tài sản đảm bảo thi hành án.

Trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác là tài sản đảm bảo thi hành án nếu không xác định được giá vốn của bất động sản, tài sản khác thì giá vốn được xác định bằng số tiền nợ phải trả nợ theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền để thi hành án cộng với các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.

Căn cứ tính thuế TNDN với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 320/2025 (Hình từ Internet)

Căn cứ tính thuế TNDN với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 320/2025 khi nào được áp dụng?

Căn cứ theo Điều 24 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định về hiệu lực thi hành như sau:

Điều 24. Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành và áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025. Việc xác định thời gian áp dụng trong một số trường hợp cụ thể như sau:

a) Doanh nghiệp được lựa chọn áp dụng quy định về doanh thu, chi phí, ưu đãi thuế, miễn thuế, giảm thuế, chuyển lỗ tại Nghị định này từ đầu kỳ tính thuế năm 2025 hoặc từ ngày Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực hoặc từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành; trường hợp kỳ tính thuế năm 2025 của doanh nghiệp bắt đầu sau ngày Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực thì áp dụng từ ngày Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực hoặc từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành;

b) Quy định về chứng từ thanh toán không dùng tiền mặt tại điểm c khoản 1 Điều 9 và quy định về chuyển nhượng vốn tại điểm i khoản 3 Điều 12 của Nghị định này áp dụng từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

...

Nhự vậy, căn cứ tính thuế TNDN với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo Nghị định 320/2025/NĐ-CP sẽ có được áp dụng từ ngày 15/12/22025 và áp dụng từ kỳ tính thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025.