Xây nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở có được cho phép không?

Nội dung chính

Xây nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở có được cho phép không?

Ngày 30/11/2024, Quốc hội ban hành Nghị quyết 171/2024/QH15 quy định thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất trên phạm vi toàn quốc cho một số trường hợp nhất định như:

- Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản nhận quyền sử dụng đất;

- Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất;

- Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất và nhận quyền sử dụng đất;

- Dự án của tổ chức kinh doanh bất động sản được các tổ chức đang sử dụng đất thành lập để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên diện tích của cơ sở sản xuất, kinh doanh phải di dời do ô nhiễm môi trường, cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị.

Như vậy, hiện nay Nhà nước cho phép thí điểm thực hiện xây dựng nhà ở thương mại trên đất không phải đất ở đối với một số trường hợp nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể. 

Để xác định điều kiện thực hiện dự án thí điểm xây dựng nhà ở thương mại, Căn cứ Điều 3 Nghị quyết 171/2024/QH15 như sau:

Điều kiện thực hiện dự án thí điểm

1. Việc thực hiện dự án thí điểm phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị;

b) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt;

c) Phạm vi khu đất, thửa đất thực hiện dự án nằm trong danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua theo quy định tại khoản 2 Điều 4 của Nghị quyết này;

d) Có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm đối với trường hợp quy định tại điểm a và điểm c khoản 1 Điều 1 của Nghị quyết này;

đ) Tổ chức kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Đối với trường hợp sử dụng diện tích đất quốc phòng, đất an ninh đã được quy hoạch đưa ra khỏi đất quốc phòng, đất an ninh để thực hiện dự án thí điểm thì phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng đối với đất quốc phòng, Bộ Công an đối với đất an ninh.

3. Tổ chức kinh doanh bất động sản thực hiện dự án thí điểm đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được nhận chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với một, một số hoặc các loại đất sau đây để thực hiện dự án thí điểm:

a) Đất nông nghiệp;

b) Đất phi nông nghiệp không phải đất ở;

c) Đất ở và đất khác trong cùng thửa đất đối với trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

...

Đồng thời, theo khoản 1 Điều 6 Nghị quyết 171/2024/QH15, Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 4 năm 2025 và được thực hiện trong 05 năm.

Như vậy, theo Nghị quyết 171/2024/QH15, trong vòng 5 năm, kể từ ngày 1/4/2025, dự án nhà ở thương mại có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với các loại đất không nhất thiết phải có diện tích đất ở.

Xây nhà ở thương mại trên đất không phải là đất ở có được cho phép không? (hình từ internet)

Trách nhiệm của UBND cấp tỉnh trong việc đề xuất tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm xây dựng nhà ở trên đất thương mại không phải đất ở

Theo khoản 2 Điều 4 Nghị quyết 171/2024/QH15 quy định trách nhiệm của UBND tỉnh trong việc này đề xuất để làm tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm như sau:

Tiêu chí lựa chọn dự án thí điểm

...

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm đồng thời với việc thông qua danh mục công trình, dự án phải thu hồi đất theo quy định tại khoản 5 Điều 72 của Luật Đất đai.

...

Như vậy, UBND cấp tỉnh sẽ có trách nhiệm chọn lọc dự án, lên danh mục và ra quy định cụ thể cho từng địa phương để phù hợp với tình hình thực tế rồi trình cho HĐND cấp tỉnh thông qua.

Nội dung giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo Nghị quyết 18-NQ/TW 2022

Căn cứ tiểu mục 2 Mục IV Nghị quyết số 18-NQ/TW quy định hoàn thiện quy định về việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất như sau:

Hoàn thiện thể chế, chính sách quản lý và sử dụng đất đồng bộ với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Trọng tâm là sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, đáp ứng yêu cầu phát triển mới, cụ thể:

...

2.2. Hoàn thiện các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất

Thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước. Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo. Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Quy định điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.

Tăng cường công tác quản lý, kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất của các doanh nghiệp nhà nước thoái vốn, cổ phần hóa và các loại đất được sử dụng đa mục đích; tăng cường phân cấp, phân quyền đi đôi với kiểm tra, giám sát, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, theo nội dung tiêu chí thực hiện dự án xây nhà ở thương mại dựa theo Nghị quyết 18-NQ/TW thì chủ trương thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.