Xây nhà ở không đúng giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ không?
Nội dung chính
Giấy phép xây dựng nhà ở có phải là một trong các loại giấy tờ làm căn cứ cấp sổ đỏ?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 148 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân sở hữu nhà ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có một trong các loại giấy tờ sau đây:
(1) Giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
(2) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định 61-CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;
(3) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;
(4) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;
(5) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đối với trường hợp giao dịch trước ngày 01 tháng 7 năm 2006.
Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;
(6) Bản án hoặc quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật mà có xác định quyền sở hữu nhà ở;
(7) Một trong những giấy tờ quy định tại các điểm (1), (2), (3), (4), (5) và (6) mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác và đang không có tranh chấp.
Theo đó, có thể thấy rằng giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn được xác định là một trong các loại giấy tờ có thể làm căn cứ để cấp sổ đỏ cho nhà ở.
Xây nhà ở không đúng giấy phép xây dựng có được cấp sổ đỏ không? (Hình từ Internet)
Xây nhà ở không đúng giấy phép xây dựng đã cấp có được cấp sổ đỏ không?
Theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 30 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về việc cấp sổ đỏ đã nêu rõ rằng, nếu có giấy tờ quy định tại (1) nhưng hiện trạng nhà ở có thay đổi so với giấy phép xây dựng nhà ở hoặc giấy phép xây dựng nhà ở có thời hạn và thuộc khu vực phải xin phép xây dựng thì phải nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Theo phân tích trên, nếu xây nhà không đúng giấy phép xây dựng đã cấp thì phải nộp thêm giấy xác nhận của cơ quan có chức năng quản lý về xây dựng cấp huyện về việc đủ điều kiện tồn tại công trình xây dựng đó theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Lưu ý: Nếu nhà ở thuộc trường hợp buộc phá dỡ do hành vi xây dựng nhà ở không đúng giấy phép xây dựng thì sẽ không được cấp sổ đỏ.
Xây nhà ở không đúng giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng bị xử phạt thế nào?
Theo khoản 1 Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Căn cứ khoản 3 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định về mức xử phạt đối với hành vi xây nhà ở không đúng giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng như sau:
- Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
- Phạt tiền từ 25.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
- Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Đồng thời, buộc điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định.
Lưu ý: Trường hợp xây dựng nhà ở không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.
Mức phạt trên áp dụng đối với tổ chức vi phạm, nếu cá nhân vi phạm mức phạt chỉ bằng 1/2 so với tổ chức.
Việc xây nhà không đúng giấy phép xây dựng mà không thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép có thể bị xử phạt nặng tùy vào loại công trình và mức độ vi phạm. Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch, an toàn và tuân thủ pháp luật trong quá trình xây dựng, đồng thời khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện đúng trách nhiệm pháp lý của mình.
