Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024

Nội dung chính

Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024? Diện tích đất thực tế khác sổ đỏ thì cần làm gì?

Sổ đỏ là cách gọi phổ biến theo màu của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trong thực tế, diện tích đất sử dụng thường không hoàn toàn trùng khớp với diện tích ghi trong sổ đỏ, có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn. Đối với những trường hợp được miễn thuế, tiền sử dụng đất, sự chênh lệch này hầu như không ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, với những người phải nộp thuế sử dụng đất hoặc khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất, việc diện tích thực tế khác với diện tích ghi trên sỏ đỏ có thể ảnh hưởng đến quyền lợi, nghĩa vụ tài chính, thậm chí gây ra tranh chấp trong quá trình chuyển nhượng.

Quy định về xử lý vấn đề diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ được nêu tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

[...]

6. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp mà vị trí không chính xác thì rà soát, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

[...]

Từ quy định trên có thể thấy, trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ đã cấp (Diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích sổ đỏ) thì sẽ được xem xét cấp sổ đỏ với phần diện tích tăng thêm.

Đối với diện tích thửa đất thực tế nhỏ hơn so với sổ đỏ đã cấp (diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích sổ đỏ), ta có thể chia thành 2 trường hợp như sau

Trường hợp 1: Ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề

Diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế khi cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ. Nếu thuộc trường hợp này thì người sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp đổi sổ đỏ để ghi theo diện tích đo đạc thực tế

Trường hợp 2: Ranh giới thửa đất đang sử dụng có thay đổi so với thời điểm có sổ đỏ

Nếu diện tích chênh lệch do sai sót của cán bộ địa chính thì người sử dụng đất cần làm thủ tục đính chính với cơ quan có thẩm quyền.

Nếu diện tích đất chênh lệch được xác định do sự lấn chiếm của các hộ liền kề, người sử dụng đất có thể tự hòa giải hoặc gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành, có thể gửi đơn khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.

Đối với trường hợp hòa giải thành và có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích thì trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên tham gia hòa giải phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện việc đăng ký, cấp sổ đỏ theo quy định (khoản 4 Điều 235 Luật Đất đai 2024)

Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024 (Hình từ Internet)

Hướng dẫn hồ sơ đăng ký cấp sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm do ranh giới thửa đất có thay đổi theo Quyết định 3380 2025

Căn cứ Mục 6 Phần II Thủ tục hành chính ban hành kèm Quyết định 3380/QĐ-BNNMT năm 2025, hồ sơ cấp sổ đỏ cho diện tích đất tăng thêm do ranh giới thửa đất có thay đổi được hướng dẫn như sau:

(1) Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan trên địa bàn cấp tỉnh sau đây:

- Trung tâm Phục vụ hành chính công

- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi nộp các giấy tờ quy định, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.

Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

(2) Thành phần hồ sơ:

Đối với trường hợp thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, phần diện tích tăng thêm do nhận chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 Tải về

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Giấy tờ về việc nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm.

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Đối với trường hợp thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận, phần diện tích tăng thêm phần diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 Tải về

- Giấy chứng nhận đã cấp.

- Giấy tờ chứng minh phần diện tích tăng thêm (nếu có).

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất.

- Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.

Hướng dẫn hồ sơ đính chính sổ đỏ khi người sử dụng đất phát hiện có sai sót theo Nghị định 151 2025

Căn cứ Mục XIV Phần C "TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT" Phần V Phụ lục I ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP, khi người được cấp sổ đỏ phát hiện sổ đỏ cấp lần đầu có sai sót thì nộp 01 bộ nộp hồ sơ đến Bộ phận Một cửa, gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 Tải về

- Bản gốc sổ đỏ

- Giấy tờ chứng minh sai sót thông tin của người được cấp sổ đỏ so với thông tin tại thời điểm đề nghị đính chính hoặc sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với thông tin trên sổ đỏ đã cấp;

- Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện thủ tục thông qua người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự thì phải có văn bản về việc ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

- Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả và Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ thực hiện theo mẫu quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định về thực hiện cơ chế một cửa, một cửa liên thông trong giải quyết thủ tục hành chính.

- Chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

Trên đây là nội dung "Cách xử lý khi diện tích đất thực tế không khớp với sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024"