Xây nhà kiên cố có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng?

Nội dung chính

Nhà kiên cố được định nghĩa ra sao?

Mặc dù cụm từ "nhà kiên cố" được sử dụng phổ biến trong thực tế, nhưng trong Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các văn bản pháp lý liên quan, không có định nghĩa cụ thể về loại nhà này.

Tuy nhiên, căn cứ vào thực tiễn và các đặc điểm thông thường, có thể hiểu rằng nhà kiên cố (nhà ở) là loại nhà được xây dựng vững chắc, chắc chắn và có thể tồn tại lâu dài, khác biệt rõ rệt so với các loại nhà tạm bợ, không kiên cố. Nhà kiên cố thường được làm từ các vật liệu xây dựng có chất lượng cao, có khả năng chịu lực tốt, đảm bảo an toàn cho người sử dụng và có tuổi thọ lâu dài.

Ngoài ra, tại Công văn 134/BXD-QLN năm 2015 của Bộ Xây dựng V/v trả lời Sở Xây dựng tỉnh Hậu Giang về khái niệm loại nhà kiên cố và bán kiên cố như sau:

"Tiêu chí để phân loại nhà ở trong Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam năm 2009 quy định vật liệu bền chắc đối với ba kết cấu chính: (1) Cột làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, gạch/đá, sắt/thép/gỗ bền chắc; (2) Mái làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, ngói (xi măng, đất nung); (3) Tường bao che làm bằng các loại vật liệu: bê tông cốt thép, gạch/đá, gỗ/kim loại.

Tùy điều kiện thực tế tại địa phương, các bộ phận nhà ở có thể làm bằng các loại vật liệu có chất lượng tương đương.

Nhà kiên cố là nhà có cả ba kết cấu chính đều được làm bằng vật liệu bền chắc; nhà bán kiên cố là nhà có hai trong ba kết cấu chính được làm bằng vật liệu bền chắc."

Tóm lại, từ góc độ pháp lý, nhà kiên cố có thể hiểu là công trình xây dựng với cột, mái và tường bao quanh được làm từ các vật liệu có độ bền cao, đảm bảo tính vững chắc.

Tuy nhiên, do Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành không đưa ra định nghĩa cụ thể về "nhà kiên cố", khái niệm này không ảnh hưởng trực tiếp đến việc yêu cầu hay miễn trừ giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng đó.

Xây nhà kiên cố có bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng? (Hình từ Internet)

Nhà kiên cố phải xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp nào?

Căn cứ quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 thì xây dựng nhà ở kiên cố phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư, trừ xây dựng nhà kiên cố trong các trường hợp sau đây:

- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng;

Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa phải xin giấy phép xây dựng theo quy định.

Tóm lại, nhà kiên cố vẫn phải xin giấy phép xây dựng nếu như không thuộc các trường hợp được miễn theo quy định.

Các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng bao gồm những loại giấy tờ nào?

Theo quy định tại Điều 53 Nghị định 175/2024/NĐ-CP giấy tờ hợp pháp về đất đai chứng minh sự phù hợp mục đích sử dụng đất và sở hữu công trình để cấp giấy phép xây dựng là một trong các loại sau đây:

(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ.

(3) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở qua các thời kỳ.

(4) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng qua các thời kỳ.

(5) Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024; các loại giấy tờ đủ điều kiện khác để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(6) Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai, gồm một trong các loại giấy tờ: Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc hợp đồng thuê đất kèm theo (nếu có) hoặc giấy tờ về trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất.

(7) Báo cáo hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất kiểm tra thực tế sử dụng và xử lý theo quy định tại Điều 142, Điều 145 Luật Đất đai 2024.

(8) Giấy tờ về việc xếp hạng di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh hoặc danh mục kiểm kê di tích theo quy định của pháp luật về di sản văn hoá của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

(9) Văn bản chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten và các công trình tương tự khác theo quy định của pháp luật có liên quan tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng đối với loại công trình này và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

(10) Giấy tờ hợp pháp về đất đai của chủ rừng và hợp đồng cho thuê môi trường rừng giữa chủ rừng và tổ chức, cá nhân thực hiện dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp.

(11) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có mục đích sử dụng đất chính đối với trường hợp xây dựng công trình trên đất được sử dụng kết hợp đa mục đích theo quy định tại Điều 218 của Luật Đất đai năm 2024.

(12) Hợp đồng thuê đất giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.

(13) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng) xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại (1), (2), (3), (4) và (5) nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

(14) Trường hợp chủ đầu tư thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu công trình để đầu tư xây dựng thì ngoài một trong các giấy tờ nêu trên, người đề nghị cấp giấy phép xây dựng bổ sung hợp đồng hợp pháp về việc thuê đất hoặc thuê công trình, bộ phận công trình tương ứng.

(15) Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật về đất đai.