Từ 01/8/2024, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Nội dung chính

Điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đưa nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai vào kinh doanh như sau:

(1) Đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(2) Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

+ Quyết định giao đất;

+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bên cạnh giấy tờ về quyền sử dụng đất, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã quy định một số loại giấy tờ khác mà chủ đầu tư cần đáp ứng, bao gồm: 

+ Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

(3) Thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê.

(4) Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.

(5) Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

(6) Đáp ứng các điều kiện sau đây:

+ Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

+ Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

+ Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

+ Dự án phải đáp ứng các yêu cầu về dự án bất động sản;

Riêng đối với nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh cần đáp ứng thêm 02 điều kiện sau đây:

+ Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

+ Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

Luật Kinh doanh bất động sản2023 cũng đã bổ sung, quy định cụ thể hơn về điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh là ngoài việc đáp ứng 06 điều kiện trên còn cần bảo đảm các điều kiện như đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Từ 01/8/2024, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Hình từ Internet)

Từ 01/8/2024, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Cụ thể tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định.

Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Đây là điểm mới so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể trước 01/8/2024 việc đặt cọc mua bán giữa chủ đầu tư với người mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai là dựa trên thỏa thuận, giao dịch dân sự được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự 2015, thì nay đã có quy định cụ thể về phần trăm giá trị đặt cọc, điều này có nghĩa là chủ đầu tư không được phép thu tiền đặt cọc vượt quá tỷ lệ này.

Ví dụ: Anh A có ý định mua một căn hộ có giá 3 tỷ đồng, theo quy định từ ngày 01/8/2024 thì anh A chỉ cần đặt cọc không quá 150 triệu đồng (5% của 3 tỷ); trong hợp đồng đặt cọc phải ghi rõ giá bán của căn hộ.

Hướng dẫn thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai từ 01/8/2024

Cụ thể, tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 hướng dẫn thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:

- Lần đầu: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.

- Từ lần hai trở đi: Thanh toán số tiền phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho bên mua.

Tuy nhiên, đối với bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Đặc biệt, nếu bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.