Trường hợp nào ngân hàng sẽ không chấp nhận sổ đỏ làm tài sản thế chấp?

Trường hợp 1: Không đủ điều kiện chung để thế chấp quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) theo Điều 45 Luật Đất đai 2024.

Người sử dụng đất chỉ được thế chấp khi đáp ứng đầy đủ 5 điều kiện:

(1) Có Giấy chứng nhận hợp pháp (trừ một số trường hợp đặc biệt như thừa kế, chuyển đổi đất nông nghiệp, dự án BĐS, chưa cấp sổ nhưng dùng để thực hiện dự án…);

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất.

(5) Quyền sử dụng đất Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Như vậy, nếu thiếu một trong 05 điều kiện trên thì người sử dụng đất không đủ điều kiện thế chấp.

Trường hợp 2: Trường hợp đồng sở hữu nhưng không có sự đồng ý

Hiện nay có những mảnh đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người, khi đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp sẽ là Sổ đỏ đồng sở hữu.

Theo đó, căn cứ tại điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định, cụ thể như sau:

Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

Như vậy, khi thế chấp Sổ đỏ trong trường hợp chung quyền sử dụng đất thì:

(1) Phải ủy quyền cho người đại diện thực hiện việc thế chấp.

Trường hợp người đại diện không có văn bản ủy quyền của những người còn lại (không có sự đồng ý cho thế chấp Sổ đỏ của những người cùng có quyền sử dụng đất) thì không được thực hiện quyền thế chấp toàn bộ thửa đất.

(2) Tách thửa và thực hiện thế chấp phần quyền sử dụng đất của mình.

Trường hợp 3: Quyền sử dụng đất thuộc diện không được thế chấp

(1) Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

Căn cứ theo Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của người quản lý di sản được chỉ định trong di chúc hoặc do những người thừa kế thỏa thuận cử ra như sau:

Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác, nếu không được những người thừa kế đồng ý bằng văn bản.

Như vậy, nếu chưa có văn bản đồng thuận của các đồng thừa kế thì người quản lý di sản không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất để lại thừa kế.

(2) Quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai

Căn cứ theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai, trừ trường hợp pháp luật cấm mua bán, chuyển nhượng hoặc chuyển giao.

Bên cạnh đó, tại khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng được dùng làm tài sản bảo đảm nếu hình thành trong tương lai.

Như vậy, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được thế chấp.

Trường hợp 4: Các loại đất không được phép thế chấp

(1) Đất của cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư

Căn cứ theo khoản 2 Điều 32 Luật Đất đai 2024, những trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho tổ chức trong nước hoặc tổ chức tôn giáo (kể cả tổ chức trực thuộc) thì loại đất này không được phép thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

(2) Đất thuê trả tiền hằng năm

Căn cứ tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm chỉ có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân theo quy định pháp luật.

Như vậy, với đất thuê trả tiền hằng năm, người sử dụng đất không được thế chấp quyền sử dụng đất, mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất.

(3) Đất rừng tự nhiên

Căn cứ theo khoản 3 Điều 184 Luật Đất đai 2024 quy định người được Nhà nước cho thuê đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên không được chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm.

Như vậy, đối với đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên do Nhà nước cho thuê, người sử dụng không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

(4) Đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế

Căn cứ theo điểm đ và điểm g khoản 3 Điều 201 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp lao động sản xuất, xây dựng kinh tế không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, các đơn vị quy định tại điểm a khoản 1 Điều 201 Luật Đất đai 2024 (bao gồm đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân) không được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hay góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.

Như vậy, đối với đất quốc phòng, an ninh hết hợp với hoạt động lao động sản xuất, xây dựng kinh tế thì không được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền thuê đất và đơn vị quân đội, công an, đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Quân đội nhân dân và Công an nhân dân không được thế chấp tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp 5: Người thế chấp chưa đủ 18 tuổi, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự

Căn cứ theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2024, những người chưa đủ 18 tuổi, mất năng lực hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn có quyền thế chấp quyền sử dụng đất, nhưng không được tự mình thực hiện, mà phải thông qua người đại diện hợp pháp.

Người đại diện theo pháp luật bao gồm:

(1) Cha, mẹ đối với con chưa thành niên;

(2) Người giám hộ đối với người được giám hộ;

(3) Người giám hộ của người gặp khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi (nếu được Tòa án chỉ định);

(4) Người do Tòa án chỉ định khi không xác định được đại diện của người chưa thành niên hoặc người cần giám hộ;

(5) Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Như vậy, việc thế chấp trong các trường hợp này chỉ hợp pháp khi được thực hiện thông qua người đại diện theo quy định.

Trường hợp 6: Cá nhân thuộc diện người dân tộc thiểu số

Căn cứ khoản 3 Điều 48 Luật Đất đai 2024, cá nhân là người dân tộc thiểu số được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo chính sách hỗ trợ đất đai để đảm bảo ổn định cuộc sống, thuộc diện hộ nghèo, cận nghèo tại cùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi thì không được thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng chính sách.