Trình tự thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra sao?
Nội dung chính
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất có phải là phương pháp định giá đất không?
Căn cứ tại điểm d khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là một trong các phương pháp định giá đất, được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó:
+ Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.
+ Giá đất được xác định là giá trị của quyền sử dụng đất tính bằng tiền trên một đơn vị diện tích đất. (Theo khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai 2024)
Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ( Hình từ Internet)
Định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp nào?
Căn cứ theo khoản 7 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì các phương pháp định giá đất, trong đó có phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng để xác định giá đất cụ thể và xây dựng bảng giá đất.
Đồng thời, căn cứ theo điểm d khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai 2024 thì phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định giá đất trong bảng giá đất mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
Trình tự thực hiện định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất ra sao?
Căn cứ theo Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì việc xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo trình tự sau:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực quy định trong bảng giá đất bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất đầu vào cho từng vị trí đất, khu vực theo các thông tin sau:
(i) Giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá;
(ii) Giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
(iii) Giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất
Thông tin giá đất đầu vào quy định tại (i), (ii) và (iii) là thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất quy định tại khoản 2 Điều 91 Luật Đất đai 2024 và khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai 2024 trở về trước. Đồng thời ưu tiên sử dụng thông tin được thu thập gần nhất với thời điểm định giá đất.
Lưu ý: Trường hợp thửa đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.
Bước 3: Xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực
- Thống kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;
- Trường hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá đất thị trường;
- Giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó
Bước 4: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất (xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực) = Giá đất thị trường / Giá đất trong bảng giá đất(xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực)
Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực
Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá đất trong bảng giá đất của thửa đất cần định giá * Hệ số điều chỉnh giá đất.