Môi giới chuyên nghiệp
Đăng xuất
Muốn sang tên sổ đỏ thì cần đáp ứng những điều kiện nào năm 2025?
Nội dung chính
Muốn sang tên sổ đỏ thì cần đáp ứng những điều kiện nào năm 2025?
“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi phổ biến của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động đất đai khi thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Căn cứ theo khoản 2 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi sang tên sổ đỏ, người nhận chuyển nhượng/tặng cho sẽ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc được cấp mới Giấy chứng nhận.
Dưới đây là các điều kiện cần đáp ứng để được sang tên sổ đỏ theo quy định mới nhất 2025
Đối với bên chuyển nhượng/thừa kế/tặng cho đất
Căn cứ theo khoản 1, khoản 3 và khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, người chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất cần có đủ các điều kiện sau:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;
(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất;
(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
- Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024;
- Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 Luật Đất đai 2024 thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 Luật Đất đai 2024.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi tặng cho quyền sử dụng đất
Đối với bên mua/nhận tặng cho/nhận thừa kế đất
Căn cứ theo 8 Điều 45 Luật Đất đai 2024 người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho phải không được thuộc trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, cụ thể:
(1) Trường hợp cá nhân không sống tại khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng không được nhận chuyển nhượng/nhận tặng cho đất ở hoặc đất khác trong khu vực rừng phòng hộ trong phân khu được bảo vệ nghiêm ngặt hoặc phân khu đang thực hiện phục hồi hệ sinh thái rừng đặc dụng.
(2) Trường hợp tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của các cá nhân, trừ trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch đã được phê duyệt.
(3) Trường hợp các tổ chức/cá nhân/cộng đồng dân cư/tổ chức tôn giáo hoặc tổ chức tôn giáo trực thuộc người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc trường hợp pháp luật không cho phép nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, theo khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai 2024, đối với những trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi thực hiện sang tên thì cần có Giấy chứng nhận hoặc nếu chưa có thì cần có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.
Muốn sang tên sổ đỏ thì cần đáp ứng những điều kiện nào năm 2025? (Hình từ Internet)
Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không?
Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 về quy định sang tên sổ đỏ đất như sau:
Điều 133. Đăng ký biến động
1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:
a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;
[...]
3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
[...]
Như vậy, sau thời điểm chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế đã làm thủ tục sang tên sổ đỏ, kể từ ngày bàn giao thi hành án, đất đã sang tên sổ đỏ sẽ thuộc toàn quyền quyết định của người được sang tên đất. Tức là đất đã sang tên không được đòi lại trừ khi giao dịch đó vi phạm pháp luật hoặc bị vô hiệu.
Trường hợp chưa sang tên Sổ đỏ thì có được xây nhà không?
Căn cứ theo quy định thì chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chưa có hiệu lực. Đồng nghĩa với việc bên chuyển nhượng chưa phải là người sử dụng đất.
Quyền xây dựng nhà ở trong trường hợp chưa sang tên được chia thành 02 trường hợp như sau:
Trường hợp 1: Phải có giấy phép xây dựng
Căn cứ Điều 95 Luật Xây dựng 2014 được hướng dẫn bởi Điều 55 Nghị định 175/2024/NĐ-CP, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới bao gồm:
Điều 55. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng mới
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 95 Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14, cụ thể như sau:
1. Đối với công trình không theo tuyến:
[...]
b) Một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 53 Nghị định này;
[...]
Như vậy, đối với trường hợp xây dựng thuộc diện phải có giấy phép thì người chưa sang tên quyền sử dụng đất sẽ không được cấp phép xây dựng. Nếu vẫn tự ý xây nhà khi chưa có giấy phép, hành vi này bị coi là trái pháp luật, có thể bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc tháo dỡ công trình.
Trường hợp 2: Không phải xin giấy phép xây dựng
Căn cứ the khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), điểm b khoản 1 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 và điểm b khoản 1 Điều 79 Luật Điện lực 2024 quy định các trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng thì vẫn được xây dựng nhà ở.
Đối với các trường hợp thuộc diện không phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật, cá nhân hoặc tổ chức vẫn được quyền tiến hành hoạt động xây dựng nhà ở mà không cần thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng.
Tuy nhiên, khi xây dựng nhà ở vẫn phải bảo đảm các yêu cầu pháp lý cơ bản, cụ thể là:
(1) Phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.
(2) Bảo đảm đúng với mục đích sử dụng đất theo quy định.
Như vậy, việc miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa với việc được xây dựng tùy tiện, mà vẫn phải tuân thủ các điều kiện pháp luật để đảm bảo tính hợp pháp của công trình xây dựng nhà ở.
Do đó, việc chưa sang tên Sổ đỏ hoặc chưa sang tên xong vẫn có thể xây dựng nhà ở riêng lẻ nếu thuộc trường hợp không phải có giấy phép xây dựng trước khi khởi công.
