Mua đất của người đã được cấp Sổ đỏ nhưng chưa sang tên, nay Nhà nước thu hồi đất thì ai là người được nhận bồi thường?

Nội dung chính

Mua đất có bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ không?

Pháp luật hiện hành không có quy định như thế nào là “sang tên Sổ đỏ” , tuy nhiên, trên thực tế, "sang tên Sổ đỏ" là cách người dân thường dùng để nói về thủ tục đăng ký biến động khi thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất (chỉ có đất) hoặc quyền sử dụng đất kèm theo tài sản gắn liền với đất (bao gồm nhà ở hoặc các tài sản khác).

Tại điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 quy định thủ tục sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động) là thủ tục bắt buộc đối với việc mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất). Các bên trong giao dịch mua bán đất phải thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất (ngày có biến động) theo khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.

Mặt khác, theo khoản 2, điểm c khoản 5 Điều 5 và khoản 2, khoản 3 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, trong vòng 30 ngày kể từ khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất mà không sang tên sổ đỏ (đăng ký biến động đất đai), người mua đất (bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là cá nhân sẽ bị xử phạt tiền từ 2 - 3 triệu đồng, đối với tổ chức thì mức phạt là 4 - 6 triệu đồng. Đồng thời bị buộc phải thực hiện sang tên theo quy định.

Như vậy, mua đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ. Nếu không thực hiện sang tên Sổ đỏ theo quy định, người mua đất sẽ bị xử phạt hành chính từ 2 - 3 triệu đồng đối với cá nhân, từ 4 - 6 triệu đồng đối với tổ chức. Đồng thời bị buộc phải thực hiện sang tên theo quy định.

Mua đất của người đã được cấp Sổ đỏ nhưng chưa sang tên, nay Nhà nước thu hồi đất thì ai được nhận bồi thường? (Hình từ Internet)

Mua đất của người đã được cấp Sổ đỏ nhưng chưa sang tên, nay Nhà nước thu hồi đất thì ai được nhận bồi thường?

Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 nêu rõ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định này đồng nghĩa với việc khẳng định người được Nhà nước cấp Sổ đỏ nghĩa là người này là người sử dụng đất hợp pháp.

Theo điểm a khoản 1 và điểm d khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu đáp ứng điều kiện nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký đất đai.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Căn cứ vào các quy định nêu trên, người mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) theo quy định của pháp luật từ người được Nhà nước cấp Sổ đỏ (người sử dụng đất hợp pháp) nhưng chưa sang tên (đăng ký biến động), đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì được Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Lưu ý: Trường hợp này là trường hợp mua đất (nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) nên người sử dụng đất không thể đang sử dụng đất dưới hình thức đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được. Vì theo quy định tại khoản 2 Điều 37 Luật Đất đai 2024, đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì không được phép chuyển nhượng.

Như vậy, trường hợp mua đất của người đã được cấp Sổ đỏ nhưng chưa sang tên, nay Nhà nước thu hồi đất thì người mua đất là người được nhận bồi thường.

Trường hợp người mua đất được bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường thì số tiền này xử lý ra sao?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 94 Luật Đất đai 2024, trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản không nhận tiền bồi thường theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn. Tiền lãi từ khoản tiền bồi thường được trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được bồi thường.

Như vậy, trường hợp người mua đất được bồi thường nhưng không nhận tiền bồi thường thì số tiền này sẽ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn. Tiền lãi từ khoản tiền bồi thường được trả cho người mua đất.