Nội dung chính

Mua bán đất đang thế chấp ngân hàng có được không?

Đối với việc mua bán đất và đất ở đây đang là tài sản thế chấp. Căn cứ khoản 7,8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền của bên thế chấp mà tài sản thế chấp ở đây là bất động sản, miếng đất đang thế chấp ngân hàng có ý định mua bán như sau:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

...

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Như vậy, đối với việc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng không được cho phép nhưng có thể xem xét đến trường hợp được ngân hàng đồng ý theo quy định tại khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 321. Quyền của bên thế chấp

...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

...

Tóm lại, việc mua bán đất đang thế chấp ngân hàng vẫn được cho phép nếu được được thông báo và sự chấp thuận từ phía ngân hàng với bất động sản đang thế chấp.

Mua bán đất đang thế chấp ngân hàng có được không? (Hình từ Internet)

Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

Căn cứ Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Nếu người sử dụng đất cũng là chủ sở hữu nhà (hoặc tài sản gắn liền với đất):

- Khi thế chấp chỉ quyền sử dụng đất thì tài sản gắn liền với đất (như nhà ở) vẫn bị xử lý cùng với đất, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Nếu người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất:

- Khi đất bị xử lý, chủ tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền của mình. Đồng thời, quyền và nghĩa vụ của người thế chấp với chủ tài sản sẽ được chuyển cho người nhận chuyển nhượng đất, trừ khi có thỏa thuận khác.

Ví dụ: Anh A đứng tên sổ đỏ một mảnh đất và cũng là người xây nhà trên đất đó. Anh A đem sổ đỏ (quyền sử dụng đất) đi vay thế chấp ngân hàng, nhưng không nhắc gì đến ngôi nhà trong hợp đồng thế chấp. Nếu anh A không trả được nợ, ngân hàng có quyền xử lý cả mảnh đất và ngôi nhà, dù hợp đồng thế chấp không ghi rõ là có thế chấp nhà.

Nếu xây nhà trên đất thuê mà miếng đất bị chủ đi thế chấp không trả được nợ thì có bị mất nhà không?

Căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

...

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, xây nhà trên đất thuê mà miếng đất bị chủ đi thế chấp ngân hàng không trả được nợ thì ngân hàng có thể xử lý mảnh đất. Tuy nhiên, vì ngôi nhà là của bạn nên vẫn có quyền ở lại trên mảnh đất đó theo đúng quyền và nghĩa vụ với chủ cũ. Trường hợp người mua lại mảnh đất (sau khi ngân hàng xử lý tài sản) phải tiếp tục tôn trọng quyền của nhà đang xây trên đất đó, trừ khi có thỏa thuận khác.

Tóm lại, nếu xây nhà trên đất thuê mà miếng đất bị chủ đi thế chấp không trả được nợ thì không bị mất nhà, người chủ sau của mảnh đất phải tôn trọng quyền sở hữu nhà của bạn trừ khi có thỏa thuận khác.