Khi thuê nhà có bắt buộc phải lập hợp đồng cho thuê nhà không? Những rủi ro khi thuê nhà mà không có hợp đồng?

Hợp đồng cho thuê nhà là gì? Hợp đồng cho thuê nhà có bắt buộc lập thành văn bản không? Những rủi ro khi thuê nhà không lập hợp đồng?

Nội dung chính

Hợp đồng cho thuê nhà là gì và có bắt buộc phải lập thành văn bản không?

Căn cứ Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng cho thuê nhà là thoả thuận giữa người cho thuê và người thuê và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

– Thông tin cá nhân của người cho thuê và người thuê;

– Bảng mô tả chi tiết các đặc điểm của nhà ở cho thuê: Về kết cấu, diện tích, hệ thống điện nước, … Trường hợp đối tượng cho thuê là căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu, sử dụng chung và sở hữu, sử dụng riêng,…;

– Giá cho thuê nhà ở;

– Thời hạn cho thuê và quy định về hình thức, thời hạn trả tiền thuê;

– Các quy định về thời hạn giao nhà;

– Quyền và nghĩa vụ của các bên;

– Cam kết của các bên;

– Các thỏa thuận khác;

– Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

– Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

– Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Căn cứ vào các quy định trên, các bên tham gia thuê nhà cần thỏa thuận và lập thành văn bản hợp đồng với các nội dung được quy định. Việc này giúp bảo vệ quyền lợi của cả bên thuê và bên cho thuê trong trường hợp có tranh chấp phát sinh, đồng thời đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức cho thuê nhà. Hiện tại, chưa có quy định cụ thể về mức phạt đối với hành vi không lập hợp đồng khi cho thuê nhà.

Khi thuê nhà có bắt buộc phải lập hợp đồng cho thuê nhà không?

Hợp đồng thuê nhà có cần công chứng không?

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: Đối với hợp đồng cho thuê nhà mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định: Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Dựa theo các quy định trên, hợp đồng cho thuê nhà ở phải được lập thành văn bản nhưng không bắt buộc các bên phải tiến hành công chứng, chứng thực, trừ khi các bên tự thỏa thuận với nhau về việc đồng ý công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của các bên trong quá trình thuê nhà thì các bên nên tiến hành công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng thuê nhà.

Những rủi ro khi thuê nhà không lập hợp đồng là gì?

(1) Khó khăn trong việc đòi lại tiền đặt cọc

Trước khi thuê nhà, các bên thường thoả thuận về các thông tin đối với việc thuê nhà và các bên thường sẽ thực hiện đặt cọc một khoản tiền để tạo niềm tin cho việc đảm bảo thực hiện việc thuê nhà. Trong trường hợp lập hợp đồng, các bên sẽ có thoả thuận về mức đặt cọc và phương thức xử lý tiền đặt cọc trong hợp đồng thuê nhà.

Do đó, nếu các bên thuê nhà mà không lập hợp đồng thuê nhà thì việc để chứng minh các bên thuê nhà có thoả thuận về việc đặt cọc và xử lý số tiền đặt cọc trên thực tế là rất khó.

(2) Không thể yêu cầu bồi thường khi chủ nhà vi phạm

Tương tự như khi đặt cọc, nếu hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định về việc bồi thường thiệt hại thì khi một trong hai bên không thực hiện theo thoả thuận nêu trong hợp đồng thì bên còn lại có thể đòi bồi thường theo quy định tại khoản 4 Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:.

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
...
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

Đồng thời, theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn thuê nhà thỏa thuận tại hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, thu hồi nhà ở đang cho thuê trừ trường hợp:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023.

Có thể thấy, hợp đồng thuê nhà chính là cơ sở để các bên thực hiện việc đòi bồi thường thiệt hại khi có thiệt hại thực tế xảy ra. Nếu không có hợp đồng thuê nhà, các bên cũng như cơ quan có thẩm quyền sẽ rất khó để xác định cụ thể thoả thuận của các bên trong quá trình thực hiện hợp đồng thuê nhà về việc đòi bồi thường thiệt hại.

(3) Có thể bị chủ nhà đòi lại nhà cho thuê trước hạn

Theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản và gồm các nội dung về thời hạn, phương thức thanh toán tiền, quyền, nghĩa vụ của các bên, cam kết của các bên...

Căn cứ hợp đồng thuê nhà, các bên sẽ xác định được thời hạn thuê nhà. Qua đó, sẽ có cơ sở đòi bồi thường nếu một trong hai bên vi phạm về thời hạn thuê nhà, đòi lại nhà trước thời hạn bởi theo Điều 172 Luật Nhà ở 2023, chỉ có một số trường hợp nhất định, chủ nhà mới được quyền thu hồi nhà.

Đồng thời, nếu các bên lập hợp đồng thuê nhà còn có cơ sở để yêu cầu bên vi phạm hợp đồng (đòi lại nhà trước hạn) bồi thường thiệt hại hoặc căn cứ để khởi kiện đòi quyền lợi hợp pháp của mình.

(4) Không được đăng ký thường trú

Điều 20 Luật Cư trú 2020 quy định các trường hợp được đăng ký thường trú tại nhà thuê trọ nếu được chủ nhà trọ đồng ý cho đăng ký thường trú và diện tích nhà trọ đảm bảo không thấp hơn 08 m2 sàn/người.

Đồng thời, theo khoản 3 Điều 21, Điều 22 Luật Cư trú này, khi đăng ký thường trú tại nhà thuê, người thuê cần chuẩn bị các giấy tờ:

- Tờ khai thay đổi thông tin cư trú có ý kiến đồng ý của chủ trọ.

- Hợp đồng thuê nhà đã được công chứng, chứng thực.

- Giấy tờ, tài liệu liên quan để chứng minh đủ điều kiện về diện tích.

Theo quy định này, có thể thấy, khi đăng ký thường trú tại chỗ trọ cần phải có hợp đồng thuê nhà. Do đó, nếu các bên không ký hợp đồng khi thuê trọ, người thuê có thể sẽ mất cơ hội được đăng ký thường trú tại nhà trọ.