Khi bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư có phải được ngân hàng bảo lãnh không?

Nội dung chính

Khi bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư có phải được ngân hàng bảo lãnh không?

Theo khoản 1 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam (sau đây gọi chung là ngân hàng) chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Các nghĩa vụ tài chính này bao gồm:

- Số tiền mà chủ đầu tư đã nhận trước từ bên mua;

- Các khoản khác (nếu có) theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua khi không bàn giao nhà ở theo cam kết.

Quy định này được đưa ra nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua nhà ở. Trong trường hợp xảy ra tranh chấp hoặc chậm trễ trong bàn giao nhà, người mua sẽ nhận được sự hỗ trợ tài chính hoặc bồi thường từ ngân hàng, giúp tăng tính minh bạch và an toàn cho giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua được lựa chọn việc có hoặc không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. 

Trong trường hợp bên mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đối với bên mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán.

Do đó, trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính với người mua khi không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết.

Nếu chủ đầu không bàn giao nhà theo tiến độ cam kết, khi người mua có yêu cầu thì ngân hàng phải hoàn lại tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho người mua theo hợp đồng mua bán đã ký.

Khi bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư có phải được ngân hàng bảo lãnh không? (Hình từ Internet)

Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện để bán nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

- Nhà ở đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:

+ Quyết định giao đất;

+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Có các loại giấy tờ sau đây:

+ Giấy phép xây dựng nhà ở và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

- Nhà ở phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở để bán.

- Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Chủ đầu tư bán nhà ở hình thành trong tương lai có cần công chứng, chứng thực hợp đồng không?

Theo khoản 4 và khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

- Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai mà các bên tham gia giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.

Mặc dù nhà ở hình thành trong tương lai là nhà vẫn đang trong quá trình đầu tư xây dựng, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng (theo khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023), tuy nhiên vẫn được xem là một loại nhà ở.

Do vậy, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai giữa chủ đầu tư dự án bất động sản với người mua cần công chứng, chứng thực.