Kê biên tài sản là nhà ở có phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở không?
Nội dung chính
Khi kê biên tài sản là nhà ở có phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở không?
Căn cứ khoản 2 Điều 95 Luật thi hành án dân sự 2008 quy định như sau:
Điều 95. Kê biên nhà ở
1. Việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án.
2. Khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở. Trường hợp nhà ở gắn liền với đất thuộc quyền sử dụng của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên nhà ở và quyền sử dụng đất để thi hành án nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý. Trường hợp người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở của người phải thi hành án, nếu việc tách rời nhà ở và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
3. Khi kê biên nhà ở của người phải thi hành án đang cho thuê, cho ở nhờ thì Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người đang thuê, đang ở nhờ biết.
Trường hợp tài sản kê biên là nhà ở, cửa hàng đang cho thuê được bán đấu giá mà thời hạn thuê hoặc thời hạn lưu cư vẫn còn thì người thuê có quyền tiếp tục được thuê hoặc lưu cư theo quy định của Bộ luật dân sự.
4. Việc kê biên nhà ở bị khoá được thực hiện theo quy định tại Điều 93 của Luật này.
Như vậy, khi kê biên tài sản là nhà ở thì phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở, trừ một số trường hợp đặc biệt. Cụ thể:
- Nếu quyền sử dụng đất thuộc người khác (không phải người phải thi hành án) chỉ được kê biên cả nhà và đất nếu người có quyền sử dụng đất đồng ý.
- Nếu người có quyền sử dụng đất không đồng ý thì chỉ kê biên nhà ở, nhưng chỉ trong trường hợp việc tách rời nhà và đất không làm giảm đáng kể giá trị căn nhà.
Khi kê biên tài sản là nhà ở có phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở không? (Hình từ Internet)
Có thể kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?
Căn cứ Điều 110 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định như sau:
Điều 110. Quyền sử dụng đất được kê biên, bán đấu giá để thi hành án
1. Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Người phải thi hành án chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Theo đó, Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án thuộc trường hợp được chuyển quyền sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, Chấp hành viên chỉ được kê biên quyền sử dụng đất đối với người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện khác để chyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Tuy nhiên, nếu người phải thi hành án dân sự chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc diện quy hoạch phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì vẫn được kê biên, xử lý quyền sử dụng đất đó.
Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật bị kê biên để thi hành án thì có được chuyển nhượng để cá nhân tự xây nhà ở?
Căn cứ khoản 4 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:
Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Đáp ứng yêu cầu quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này.
2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
[...]
Như vậy, một trong những điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.