Hướng dẫn cấp phép xây dựng tầng hầm đối với nhà ở riêng lẻ, chung cư tại TP.HCM

Nội dung chính

Hướng dẫn cấp phép xây dựng tầng hầm đối với nhà riêng lẻ, chung cư tại TP.HCM

Cụ thể, Quyết định 3804/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tại Điều 1 nêu rõ, sẽ thực hiện việc cấp phép xây dựng tầng hầm đối với nhà riêng lẻ, chung cư tại TP.HCM như sau:

- Cho phép xây dựng tối đa 01 tầng hầm để bố trí tầng kỹ thuật, bãi đậu xe (không bố trí chức năng ở và chức năng khác). 

- Chiều cao thông thủy của hầm nhà ở riêng lẻ không nhỏ hơn 2m trong trường hợp không bố trí đậu xe ô tô (căn cứ Tiêu chuẩn quốc gia TCVN 13967:2024 nhà ở riêng lẻ - Yêu cầu chung về thiết kế) và không nhỏ hơn 2,2m trong trường hợp có bố trí đậu xe ô tô.

- Vị trí ram dốc xuống tầng hầm (nếu có) phải cách ranh lộ giới tối thiểu 3m (căn cứ theo Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh ban hành kèm theo Quyết định 56/2021/QĐ-UBND về Quy chế quản lý kiến trúc Thành phố Hồ Chí Minh). 

Trường hợp nhà ở riêng lẻ kết hợp chức năng khác có nhu cầu xây dựng từ 02 tầng hầm trở lên phải lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn).

Bên cạnh đó, trường hợp là nhà ở riêng lẻ kết hợp chức năng khác có nhu cầu xây dựng từ 02 tầng hầm trở lên thì phải lập quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng thể mặt bằng.

Đối với nhóm nhà ở cao tầng (chung cư), công trình dịch vụ, công cộng và trụ sở, công trình xây dựng trong các khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao và công trình xây dựng khác: 

Cho phép xây dựng tầng hầm phù hợp quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng thì số tầng hầm và vị trí tầng hầm của công trình được xác định cụ thể trong khoản 3 Điều 1 Quyết định 3804/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:

- Đồ án quy hoạch chi tiết (quy hoạch tổng mặt bằng).

- Bản vẽ xin phép xây dựng, thiết kế cơ sở.

- Các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

- Tiêu chuẩn xây dựng chuyên ngành, quy chế quản lý kiến trúc, thiết kế đô thị (nếu có).

Những lưu ý khi cấp Giấy phép xây dựng công trình có tầng hầm

Bên cạnh những hướng dẫn như đã có nêu tại mục đối với nhóm nhà ở thấp tầng, nhà ở riêng lẻ, Sở Xây dựng TP.HCM cũng lưu ý một số nội dung khi thực hiện cấp Giấy phép xây dựng công trình có tầng hầm  ở Điều 2 Quyết định số 3804/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

- Tuân thủ quy chuẩn về xây dựng ngầm, Giấy phép xây dựng. 

- Ranh giới xây dựng tầng hầm công trình không được vượt quá phạm vi sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 

Trường hợp có nhu cầu xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng hoặc phạm vi sử dụng đất đã được xác định (ngoại trừ phần đấu nối kỹ thuật của hệ thống đường dây, đường ống ngầm) thì phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. 

- Bảo đảm an toàn cho cộng đồng, cho bản thân công trình và các công trình lân cận. 

- Không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng, khai thác, vận hành của các công trình lân cận cũng như các công trình đã có hoặc đã xác định trong quy hoạch đô thị. 

- Tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và an toàn PCCC, thoát nạn, cứu hộ liên quan đến tầng hầm của công trình. 

Trường hợp là tầng hầm phục vụ nhu cầu đỗ xe và hệ thống kỹ thuật thì không tính vào hệ số sử dụng đất. 

Trường hợp ngoài các chức năng như đã nêu trên trên cần tính toán các diện tích sàn hầm này vào hệ số sử dụng đất, đảm bảo không vượt hệ số theo quy hoạch cho phép. 

Riêng đối với công trình xây dựng trên địa bàn thành phố Thủ Đức thì việc cấp Giấy phép xây dựng công trình có tầng hầm phải được thực hiện theo các nội dung hướng dẫn tại Công văn này sau khi UBND thành phố Thủ Đức thực hiện bổ sung nội dung quy hoạch không gian xây dựng ngầm vào Quy định quản lý đã được phê duyệt (hoặc cần lập mới) theo các đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5.000, tỷ lệ 1/2.000, quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt (còn hiệu lực) trên địa bàn thành phố Thủ Đức, theo thẩm quyền quy định tại Nghị quyết 98/2023/QH15.

Xử lý khi xây dựng tầng hầm trái pháp luật

Xử phạt hành chính

-  Phạt tiền: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, Điều 15 quy định mức phạt tiền đối với các hành vi xây dựng không phép hoặc sai phép:

+ Phạt tiền từ 60 triệu đến 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong đô thị không có giấy phép xây dựng.

+ Phạt tiền từ 80 triệu đến 100 triệu đồng đối với hành vi xây dựng công trình khác không có giấy phép xây dựng.

+ Mức phạt tối đa có thể lên đến 500 triệu đồng đối với hành vi vi phạm quy mô lớn hoặc nghiêm trọng liên quan đến các công trình đặc biệt.

Buộc tháo dỡ công trình

- Theo Luật Xây dựng 2014 cũng quy định rằng nếu công trình xây dựng tầng hầm không có giấy phép hoặc sai với giấy phép được cấp mà không thể điều chỉnh, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định buộc chủ đầu tư phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

- Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện theo yêu cầu khắc phục, công trình có thể bị cưỡng chế tháo dỡ, và toàn bộ chi phí tháo dỡ sẽ do chủ đầu tư chịu trách nhiệm.