Hứa mua hứa bán nhưng không thực hiện có bị phạt không?

Nội dung chính

Hợp đồng hứa mua hứa bán là gì?

"Hứa mua" "hứa bán" là cụm từ thường dùng trong các địa phương khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Tính đến hiện tại, pháp luật về đất đai không có quy định về hợp đồng hứa mua hứa bán, nhưng thực tế giao dịch dạng này phổ biến trên thị trường bất động sản với các hình thức: đặt cọc, đặt chỗ, hợp đồng góp vốn, vay vốn...

Hợp đồng hứa mua hứa bán là một trong những Hợp đồng dân sự. Trong Hợp đồng này, các bên thỏa thuận: Bên bán hứa bán cho bên mua và bên mua hứa mua từ bên bán một sản phẩm nào đó. Thông thường thì loại hợp đồng này thường được sử dụng chủ yếu trong hoạt động hứa mua hứa bán nhà ở, đất đai, … Hợp đồng này chỉ có giá trị pháp lý khi đáp ứng đủ yếu tố là hợp đồng dân sự, nếu không sẽ không mang giá trị pháp lý.

Giao dịch hứa mua hứa bán thường xảy ra ở các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các nguyên nhân như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng).

- “Hứa bán” một phần thửa đất nhưng cần thời gian thực hiện thủ tục tách thửa nên chưa thể chuyển nhượng được ngay theo quy định của pháp luật.

- “Hứa bán” một phần hoặc toàn bộ thửa đất nhưng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng.

- Tài sản hứa bán chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, chưa đủ điều kiện “phân lô, bán nền” nhưng một số công ty bất động sản có nhu cầu huy động vốn nên mời gọi người dân ký các loại hợp đồng như hợp đồng góp vốn (trong hợp đồng có kèm điều khoản hứa mua, hứa bán đất).

Lưu ý: Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo.

Hứa mua hứa bán nhưng không thực hiện có bị phạt không? (Hình từ Internet)

Hứa mua hứa bán nhưng không thực hiện có bị phạt không?

Như đã nêu trên, giao dịch hợp đồng hứa mua hứa bán chưa được pháp luật về đất đai công nhận. Sẽ có 02 trường hợp để trả lời cho "Hứa mua hứa bán nhưng không thực hiện có bị phạt không?" gồm hợp đồng hứa mua hứa bán đủ điều kiện là hợp đồng dân sự và hợp đồng chỉ là giao dịch không rõ ràng, cụ thể:

(1) Trên hợp đồng hứa mua hứa bán có ghi "Đặt cọc":

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về Hợp đồng đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, nếu hợp đồng hứa mua hứa bán có ghi "Đặt cọc" nhưng không thực hiện người đặt cọc hủy thì sẽ mất cọc còn nếu người bán hủy hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

(2) Trên hợp đồng hứa mua hứa bán không có ghi "Đặt cọc":

Tại trường hợp này hợp đồng hứa mua hứa bán không có giá trị pháp lý nên giao dịch bị hủy bỏ không bị phạt và không có nghĩa vụ phải bồi thường.

Điều kiện được mua bán đất theo quy định mới nhất 2025 là gì?

Vì mua bán đất nằm trong phạm vi của chuyển quyền sử dụng đất nên về mặt pháp lý nó sẽ giống nhau. Điều kiện được mua bán đất theo khoản 1,3 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định đối với người sở hữu mảnh đất đó như sau:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở.

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

4. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật này.

5. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

6. Tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có phương án sử dụng đất nông nghiệp được Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận. Phương án sử dụng đất nông nghiệp phải có các nội dung chính sau đây:

a) Địa điểm, diện tích, mục đích sử dụng đất;

b) Kế hoạch sản xuất, kinh doanh nông nghiệp;

c) Vốn đầu tư;

d) Thời hạn sử dụng đất;

đ) Tiến độ sử dụng đất.

[...]

Như vậy, điều kiện được mua bán đất, chuyển quyền sử dụng đất cụ thể:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, sổ đỏ của mảnh đất.

- Không có tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp đất đai đã giải quyết xong.

- Đất không bị kê biên

- Trong thời hạn sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

- Đáp ứng điều kiện về cho thuê thu tiền thuê đất

- Phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện giao dịch mua bán đất

- Người mua là tổ chức kinh tế mua đất nông nghiệp cần có phương án sử dụng đất nông nghiệp được UBND cấp huyện chấp thuận.