Hợp đồng thuê nhà ở có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không? Muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đối với bên cho thuê nhà ở cần những điều kiện gì?

Nội dung chính

Hợp đồng thuê nhà ở có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không? Hợp đồng thuê nhà ở có cần công chứng, chứng thực hay không?

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;

b) Hợp đồng thuê nhà ở;

c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú;

đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;

...

Như vậy, hợp đồng thuê nhà ở là một loại hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Căn cứ khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

...

1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, mặc dù pháp luật hiện hành không yêu cầu công chứng hay chứng thực đối với hợp đồng cho thuê nhà ở, các bên tham gia hợp đồng có thể lựa chọn thực hiện công chứng nếu cần.

Việc công chứng hợp đồng thuê nhà ở không phải là yêu cầu bắt buộc nhưng nó có thể giúp bảo vệ quyền lợi của các bên. Việc công chứng sẽ giúp đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng kinh doanh bất động sản và tăng cường độ tin cậy trong giao dịch. Công chứng hợp đồng cũng giúp kiểm tra tính hợp pháp của tài sản cho thuê, từ đó giảm thiểu rủi ro và tranh chấp có thể phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng thuê nhà ở có phải là hợp đồng kinh doanh bất động sản không? Muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đối với bên thuê nhà ở phải làm sao? (Hình từ internet)

Muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở đối với bên cho thuê nhà ở cần những điều kiện gì?

Căn cứ khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở quy định như sau:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

...

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Như vậy, bên thuê nhà có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng với bên cho thuê nếu bên cho thuê vi phạm những trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Căn cứ khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở quy định như sau:

Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

...

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, khi bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, phải thông báo cho bên cho thuê ít nhất 30 ngày trước, trừ khi các bên có thỏa thuận khác. Nếu không tuân thủ quy định này và gây thiệt hại, bên thuê sẽ phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Khi chủ sở hữu nhà ở chết có được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng không?

Căn cứ khoản 1 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 về quyền tiếp tục thuê nhà ở quy định như sau:

Quyền tiếp tục thuê nhà ở

1. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp thì thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.

...

Như vậy, khi chủ sở hữu nhà ở qua đời và hợp đồng thuê nhà vẫn còn hiệu lực, bên thuê nhà sẽ tiếp tục được thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng. Người thừa kế của chủ sở hữu có trách nhiệm tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng thuê nhà đã ký kết trước đó, trừ khi có thỏa thuận khác giữa các bên.

Nếu chủ sở hữu không có người thừa kế hợp pháp theo quy định pháp luật, nhà ở đó sẽ thuộc quyền sở hữu của Nhà nước. Trong trường hợp này, người đang thuê nhà sẽ tiếp tục thuê theo quy định về quản lý và sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.