Định giá đất có cần bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất và các cơ quan thẩm định không?

Nội dung chính

Định giá đất có cần bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất và các cơ quan thẩm định không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường;

b) Tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;

c) Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;

d) Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;

đ) Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

...

Như vây, việc định giá đất phải bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất và các cơ quan thẩm định, nhằm đảm bảo sự khách quan, công khai, minh bạch và tránh xung đột lợi ích trong quá trình quyết định giá đất.

Định giá đất có cần bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất và các cơ quan thẩm định không? (Hình ảnh từ Internet)

Định giá đất được thực hiện theo các phương pháp nào?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

5. Các phương pháp định giá đất bao gồm:

a) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

b) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

c) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

d) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

đ) Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

...

Theo như quy định trên thì định giá đất được thực hiện theo các phương pháp sau:

(1) Phương pháp so sánh: So sánh giá của thửa đất cần định giá với các thửa đất có mục đích sử dụng tương tự đã được giao dịch trên thị trường, sau khi loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất.

(2) Phương pháp thu nhập: Tính dựa trên thu nhập ròng bình quân của một diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.

(3) Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển trừ đi chi phí phát triển ước tính, trên cơ sở sử dụng đất hiệu quả nhất theo quy hoạch.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Xác định giá đất bằng cách nhân giá trong bảng giá đất với hệ số điều chỉnh dựa trên so sánh với giá đất thị trường.

Ngoài ra, Chính phủ có thể quy định phương pháp định giá đất khác chưa được liệt kê nếu có sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất trong trường hợp nào?

Căn cứ theo khoản 6 Điều 158 Luật Đấtđai 2024 quy định như sau:

Nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất

...

6. Trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được quy định như sau:

a) Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;

b) Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;

...

Theo như quy định trên thì phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất trong trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng, tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, và những thửa đất này đã được chuyển nhượng trên thị trường hoặc đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.