Đất nông nghiệp tại đô thị nằm trong quy hoạch phân khu là đất thương mại, dịch vụ nhưng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là đất ở có chuyển sang đất ở được không?

Nội dung chính

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân sang đất ở tại đô thị là gì?

Căn cứ theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 thì đất nông nghiệp là nhóm đất được sử dụng với các loại mục đích sau:

+ Đất trồng cây hằng năm, gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác;

+ Đất trồng cây lâu năm;

+ Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất;

+ Đất nuôi trồng thủy sản;

+ Đất chăn nuôi tập trung;

+ Đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác.

Căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì đất ở tại đô thị là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc phạm vi địa giới đơn vị hành chính phường, thị trấn và đất ở nằm trong phạm vi địa giới đơn vị hành chính xã mà đã thực hiện dự án xây dựng đô thị mới.

Đồng thời, theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì chuyển mục đích sử dụng đất là hành vi mà người sử dụng đất tiến hành thay đổi từ mục đích sử dụng đất này sang mục đích sử dụng đất khác.

Ngoài ra, căn cứ theo điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì người sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với loại đất sau khi chuyển đổi.

Như vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại đô thị là thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở tại đô thị).

Đất nông nghiệp tại đô thị nằm trong quy hoạch phân khu là đất thương mại, dịch vụ nhưng quy hoạch sử dụng đất cấp huyện là đất ở có chuyển sang đất ở được không?(Hình từ Internet)

Đất nông nghiệp của cá nhân theo quy hoạch cấp huyện là đất ở nhưng theo quy hoạch phân khu là đất thương mại, dịch vụ thì có chuyển sang đất ở được không?

Căn cứ theo điểm b khoản 5 Điều 5 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì đất thương mại, dịch vụ được định nghĩa là một loại đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Được sử dụng với mục đích xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại; cơ sở lưu trú, dịch vụ cho người chơi gôn (trừ phần đường gôn của sân gôn, sân tập trong sân gôn và hệ thống cây xanh, mặt nước, cảnh quan, hạng mục công trình phục vụ cho việc quản lý, vận hành, khai thác, sử dụng, kinh doanh sân gôn); trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế; đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất; bãi tắm gắn với cơ sở kinh doanh, dịch vụ.

Căn cứ theo khoản 8 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009 thì quy hoạch phân khu được định nghĩa là việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chung.

Theo khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 thì khi cá nhân có đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở, muốn chuyển đổi sang đất ở thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu để thực hiện việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét theo quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy định phân khu để làm căn cứ cho việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở tại đô thị.

Cũng theo khoản 4 Điều 66 Luật Đất đai 2024 thì khi đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu được phê duyệt thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện mà căn cứ vào quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu và chỉ tiêu sử dụng đất đã được phân bổ từ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và các chỉ tiêu sử dụng đất của địa phương để lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

Như vậy đối chiếu với trường hợp đặt ra, vì thửa đất nông nghiệp tại đô thị đã có quy hoạch phân khu được phê duyệt thì kế hoạch sử dụng đất sẽ được lập dựa trên quy hoạch phân khu và không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Theo đó, đối với thửa đất nông nghiệp tại đô thị của cá nhân mà trong quy hoạch phân khu là đất thương mại, dịch vụ thì không thể xin chuyển sang đất ở được vì nó không phù hợp với quy hoạch phân khu đã được phê duyệt (căn cứ theo quy hoạch phân khu).

Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ có bắt buộc phải xin phép không khi đã phù hợp với quy hoạch phân khu?

Như đã đề cập ở trên, đất thương mại, dịch vụ là đất phi nông nghiệp, căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 thì khi chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, không có ngoại lệ, cho dù mục đích sử dụng đất sau khi chuyển có phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thương mại, dịch vụ vẫn phải xin phép mặc dù mục đích sử dụng đất sau khi chuyển đổi đã phù hợp với quy hoạch phân khu.