Đã trả tiền đặt cọc mua đất thì có được tự ý rao bán đất đó cho người khác không?

Nội dung chính

Đặt cọc mua đất là gì?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc được hiểu là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của việc đặt cọc như sau:

- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền;

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc (trừ trường hợp có thỏa thuận khác).

Mặc dù pháp luật hiện hành không có định nghĩa cụ thể như thế nào là “đặt cọc mua đất” nhưng căn cứ vào quy định trên có thể hiểu đặt cọc mua đất là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm đảm bảo việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán đất. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán đất, khoản tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc,ngược lại, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán đất, họ phải trả cho bên đặt cọc gấp đôi số tiền đặt cọc đã nhận (trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Trường hợp hợp đồng mua bán đất được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền mua đất.

 Đã trả tiền đặt cọc mua đất thì có được tự ý rao bán đất đó cho người khác không? (Hình từ Internet)

Đã trả tiền đặt cọc mua đất thì có được tự ý rao bán đất đó cho người khác không?

Theo khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất được định nghĩa là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định rằng việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.

Theo khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.

Dựa trên các quy định nêu trên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) chỉ có hiệu lực khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký biến động.

Trong tình huống này, bên mua đất chỉ mới thực hiện việc đặt cọc mua đất, chưa hoàn thành việc đăng ký biến động. Do đó, bên đặt cọc (bên mua đất) chưa được xem là người sử dụng đất, chưa được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) cho người khác. Việc bên đặt cọc tự ý rao bán đất mà không có sự đồng ý của bên bán (chủ sở hữu mảnh đất) là trái với quy định pháp luật, xâm phạm quyền của người sử dụng đất.

Như vậy, dù đã trả tiền đặt cọc mua đất thì cũng không được tự ý rao bán đất đó cho người khác.

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất mới nhất 2025

Độc giả có thể tham khảo và tải mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán đất mới nhất 2025 Tại đây