Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không?

Nội dung chính

Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không?

Căn cứ theo quy định tại điểm g khoản 2 Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Quyền của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

…

2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

…

e) Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại điểm g khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

…

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

…

e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;

…

Theo đó, cả 2 bên (bên cho thuê và bên thuê) đều có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh.

Cụ thể bên thuê mặt bằng kinh doanh được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê có các hành vi:

- Chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán đã ghi trong hợp đồng mà không được sự đồng ý của bên cho thuê.

- Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê.

- Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê.

- Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản.

Đồng thời, bên cho thuê mặt bằng kinh doanh được quyền chấm dứt hợp đồng kinh doanh khi bên thuê có các hành vi:

- Không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bảo đảm an toàn sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê.

- Tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng.

- Quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba.

Có được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không? (Hình từ Internet) 

Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có cần lập thành văn bản và công chứng không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về khái niệm kinh doanh bất động sản như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

...

Như vậy, theo quy định nêu trên thì việc kinh doanh bất động sản bao gồm cả việc cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Do đó, việc cho thuê mặt bằng kinh doanh cũng được xem là hoạt động kinh doanh bất động sản. Và hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 17 Văn bản hợp nhất 12/VBHN-VPQH 2020 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh như sau:

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

…

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.

…

Như vậy, hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh không có bắt buộc phải công chứng, chứng thực, việc này do các bên thỏa thuận. Hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh chỉ cần lập thành văn bản.

Phí công chứng đối với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là bao nhiêu?

Căn cứ tại điểm b khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí đối với việc công chứng hợp đồng thuê quyền sử dụng đất; thuê nhà ở; thuê, thuê lại tài sản, cụ thể:

Như vậy, mức thu phí công chứng hợp đồng thuê mặt bằng chung cư được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.

Phí công chứng hợp đồng tối thiểu là 40.000 đồng/ trường hợp với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có giá trị dưới 50.000.000 đồng.

Mức phí công chứng tối đa là là 8.000.000 đồng/trường hợp đối với hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh có giá trị trên 10 tỷ đồng.