Có được bổ sung nội dung vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không?
Nội dung chính
Có được bổ sung các nội dung khác vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không?
Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về các nguyên tắc mà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần tuân thủ khi xác lập, ký kết hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
…
3. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khi xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Được sử dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản để ký kết sau khi đã thực hiện công khai theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản;
b) Tuân thủ, chấp hành hoạt động kiểm tra, giám sát của cơ quan có thẩm quyền quản lý kinh doanh bất động sản trong việc thực hiện các quy định, nguyên tắc về việc thực hiện công khai, sử dụng, xác lập, ký kết, thực hiện hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nghĩa vụ tuân thủ đúng, không được thay đổi các nội dung có trong các hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được ban hành kèm theo mẫu tại các Phụ lục quy định tại khoản 2 Điều này. Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu;
d) Trường hợp có sửa đổi, bổ sung nội dung hợp đồng kinh doanh bất động sản đã công khai thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm đồng thời công khai hợp đồng đã sửa đổi, bổ sung theo quy định tại Điều 4 Nghị định này trước khi sử dụng để ký kết hợp đồng;
đ) Trong trường hợp hợp đồng kinh doanh bất động sản được doanh nghiệp sử dụng để ký kết với các khách hàng có nội dung không đúng với nội dung của hợp đồng mẫu, không đúng với hợp đồng mẫu đã thực hiện công khai theo quy định tại Nghị định này, không tuân thủ đúng các nguyên tắc quy định tại khoản 3 Điều này thì bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật có liên quan và có trách nhiệm bồi thường các thiệt hại phát sinh đối với các khách hàng đã ký hợp đồng do các vi phạm của mình. Nếu có tranh chấp thì các bên liên quan căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật có liên quan để giải quyết.
Theo đó, khi ký kết hợp đồng mẫu được quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP thì không được thay đổi nội dung trong hợp đồng. Nếu có bổ sung nội dung vào hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản phải tuân thủ nguyên tắc không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội, và không làm thay đổi các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu.
Dẫn chiếu sang khoản 2 Điều 12 Nghị định 96/2024/NĐ-CP về các loại hợp đồng mẫu mà luật quy định không được thay đổi, bổ sung nội dung bao gồm:
Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
…
2. Các hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại Nghị định này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở, hợp đồng thuê mua nhà ở theo mẫu tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này;
b) Hợp đồng thuê nhà ở theo mẫu tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này;
…
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục VIII ban hành kèm theo Nghị định này;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục IX ban hành kèm theo Nghị định này;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản theo mẫu tại Phụ lục X ban hành kèm theo Nghị định này;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng là một trong những loại hợp đồng có mẫu quy định không được sửa đổi, bổ sung các nội dung trong hợp đồng mẫu quy định.
Trường hợp trong các hợp đồng mẫu có nội dung để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được bổ sung nội dung thì việc bổ sung nội dung hợp đồng phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, không làm thay đổi hoặc trái với các nội dung đã có trong hợp đồng mẫu.
Có được bổ sung nội dung vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng không? (Hình từ Internet)
Điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng là gì?
Khi chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng, các bên ký kết phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật về đất đai;
- Hợp đồng mua bán công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thụ lý, giải quyết. Nếu có tranh chấp, phải được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật;
- Công trình xây dựng trong hợp đồng không bị kê biên, thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ theo pháp luật, trừ khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp;
- Hợp đồng mua bán, thuê mua phải được ký kết theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Nếu trong một hợp đồng có nhiều công trình xây dựng và các bên muốn chuyển nhượng từng công trình, thì các bên phải sửa đổi hợp đồng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023
Khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng thì các bên có quyền và nghĩa vụ gì?
Căn cứ theo quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanhbất động sản 2023 về các quyền và nghĩa vụ mà các bên ký kết hợp đồng có được trong quá trình chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng như sau:
- Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng khi chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ tiếp tục kế thừa và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng.
- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.