Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp thì có được chuyển nhượng hợp đồng không?
Nội dung chính
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp thì có được chuyển nhượng hợp đồng không?
Căn cứ theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về điều kiện để chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;
d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
...
Như quy định, với điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì hợp đồng phải không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp thì sẽ không được chuyển nhượng.
Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp thì có được chuyển nhượng hợp đồng không? (Hình từ Internet)
Nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp thì sẽ bị phạt hành chính bao nhiêu tiền?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP về mức xử phạt hành chính đối với hành vi vi phạm trong hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:
Vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản
…
3. Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:
a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;
b) Kinh doanh bất động sản không đúng phạm vi được kinh doanh theo quy định;
c) Triển khai xây dựng dự án kinh doanh bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở chậm tiến độ đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật;
đ) Thu tiền của bên mua, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng tiến độ thực hiện dự án theo thỏa thuận của các bên hoặc thu vượt quá tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng theo quy định;
e) Ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê mua bất động sản;
g) Từ chối xác nhận mà không có lý do chính đáng hoặc xác nhận không đúng vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai theo quy định;
h) Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn hoặc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không đúng quy định;
i) Không tuân thủ quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản trong trường hợp có quy định;
k) Trường hợp không làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan cho người mua, thuê mua nhà ở theo quy định thì xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
...
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp sẽ không được chuyển nhượng theo quy định được đề cập trên. Thế nên nếu chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang có tranh chấp tức là đang chuyển nhượng hợp đồng không đúng với quy định. Đối với hành vi này thì sẽ bị phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng.
Lưu ý: Mức phạt tiền tối đa được đề cập phía trên là mức phạt dành cho tổ chức. Nêu cá nhân vi phạm cùng 1 hành vi thì mức phạt tối đa sẽ bằng ½ mức phạt cho tổ chức, tức cùng một hành vi vi phạm, cá nhân sẽ bị phạt tiền tối đa là 300.000.000 đồng. (Theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng có các quyền và nghĩa vụ gì?
Các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thì các bên sẽ có các quyền và nghĩa vụ được nêu trên.