Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần điều kiện gì?

Nội dung chính

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần điều kiện gì?

Căn cứ vào khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023:

Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

...

Theo đó, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng được phép chuyển nhượng.

Căn cứ vào Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Hợp đồng thuê mua nhà ở không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

- Nhà ở thuộc hợp đồng thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý;

- Có hợp đồng thuê mua được xác lập theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Lưu ý:

Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp thuê mua nhiều căn nhà ở trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở thì các bên sửa đổi hợp đồng thuê mua nhà ở hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định.

Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai cần điều kiện gì? (Hình từ Internet)

Hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có cần phải công chứng không?

Căn cứ vào điểm a, b khoản 2 Điều 13 Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

...

2. Trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản được thực hiện như sau:

a) Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thống nhất lập hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo mẫu tại Phụ lục XI ban hành kèm theo Nghị định này.

Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng phải được lập thành 08 bản (02 bản do chủ đầu tư dự án lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận, 02 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 02 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng thì phải có thêm 01 bản để lưu tại tổ chức hành nghề công chứng;

b) Một trong các bên nộp hồ sơ đề nghị tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản thực hiện chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng bao gồm: các bản chính hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án, trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở, công trình xây dựng trong tổng số nhà ở, công trình xây dựng đã mua, thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà ở, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư; giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; bản chính hoặc bản sao có chứng thực của biên bản bàn giao nhà ở, công trình xây dựng (nếu có) và các giấy tờ khác (nếu có) theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại điểm này; trừ trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện công chứng;

...

Như vậy, nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng. Các trường hợp còn lại thì thủ tục công chứng là bắt buộc.

Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền gì?

Căn cứ vào Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Theo đó, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có các quyền sau:

- Được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

- Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.