Chỉ thực hiện bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua, thuê mua khi nào?

Nội dung chính

Thực hiện bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua, thuê mua khi nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 27 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc bàn giao nhà ở đối với nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được thực hiện theo Luật Nhà ở 2023.

Theo đó, căn cứ tại khoản 4 Điều 37 Luật Nhà ở 2023 thì việc bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua, thuê mua đối với nhà ở thương mại chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở theo thiết kế đã được phê duyệt và nghiệm thu công trình hạ tầng kỹ thuật của khu vực có nhà ở được đầu tư xây dựng theo tiến độ của dự án đã được phê duyệt. 

Đồng thời tại khoản 3 và khoản 4 Điều 25 Nghị định 95/2024/NĐ-CP thì trước khi thực hiện bàn giao nhà ở, chủ đầu tư dự án phải lập hồ sơ bao gồm:

- Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình nhà chung cư và nghiệm thu công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ dự án

- Văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu về phòng cháy, chữa cháy đối với công trình nhà chung cư

- Thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu của cơ quan chuyên môn về xây dựng đối với công trình nhà chung cư

- Bản vẽ mặt bằng khu vực để xe do chủ đầu tư lập trên cơ sở hồ sơ dự án và thiết kế xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định. Trong đó khu vực để xe cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư và khu vực để xe công cộng được phân định rõ.

Ngoài ra, chủ đầu tư có trách nhiệm công khai hồ sơ cho người mua, thuê mua căn hộ trước khi bàn giao nhà ở. Việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Như vậy, khi thực hiện bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai sẽ chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình nhà ở và trước khi bàn giao thì chủ đầu tư phải lập hồ sơ và công khai hồ sơ đến người mua, thuê mua nhà ở. Đồng thời việc bàn giao nhà ở phải được lập thành biên bản kèm theo các giấy tờ pháp lý có liên quan đến nhà ở mua bán, thuê mua.

Chỉ thực hiện bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua, thuê mua khi nào?(Hình Internet)

Thực hiện nghiệm thu hoàn thành xây dựng nhà ở trước khi bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi điểm a khoản 5 Điều 11 Nghị định 35/2023/NĐ-CP thì trước khi đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức và trực tiếp tham gia nghiệm thu hoàn thành toàn bộ hạng mục công trình, công trình xây dựng khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Các công việc xây dựng đã được thi công đầy đủ theo hồ sơ thiết kế được phê duyệt;

- Công tác nghiệm thu công việc xây dựng, bộ phận, giai đoạn trong quá trình thi công được thực hiện đầy đủ theo quy định tại Điều 21, Điều 22 Nghị định 06/2021/NĐ-CP;

- Kết quả thí nghiệm, kiểm tra, kiểm định, thử nghiệm, chạy thử đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật theo quy định của thiết kế xây dựng;

- Tuân thủ các quy định của pháp luật về phòng cháy và chữa cháy, bảo vệ môi trường trong thi công xây dựng công trình và quy định của pháp luật chuyên ngành khác có liên quan

Ngoài ra, theo khoản 5 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP thì chủ đầu tư và các nhà thầu có liên quan thỏa thuận về thời điểm nghiệm thu, trình tự và nội dung nghiệm thu; kết quả nghiệm thu được xác nhận bằng biên bản. Nội dung biên bản và thành phần ký biên bản nghiệm thu được quy định tại các khoản 2, 6, và 7 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP.

Thanh toán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện ra sao?

Căn cứ theo khoản 1, khoản 2 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì việc thanh toán sẽ được thực hiện theo hai trường hợp là mua và thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

(1) Thanh toán khi mua nhà ở hình thành trong tương lai

Việc thanh toán hợp đồng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:

- Lần đầu: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc

- Những lần tiếp theo: Thanh toán phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở. Nếu bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán cho những lần tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng sẽ không vượt quá 50% giá trị hợp đồng.

(2) Thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần:

- Thanh toán lần đầu: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc

- Những lần tiếp theo: Thanh toán phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Ngoài ra, nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng. Phần còn lại sẽ được thanh toán khi bên mua, bên thuê mua được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.